Bon mieszkaniowy ułatwi zakup mieszkania, ale tylko nielicznym? Wiele pytań wciąż bez odpowiedzi

Przemysław Zańko-Gulczyński

Deweloperzy chwalą rządowy pomysł wprowadzenia bonów mieszkaniowych. Pojawiają się też jednak wątpliwości i głosy krytyki.

Bon mieszkaniowy to jeden z kilku pomysłów Zjednoczonej Prawicy na ułatwienie Polakom zakupu mieszkania. Choć jednak obietnica ta wzbudziła wiele emocji, równie dużo jest też pytań i wątpliwości. Istnieje bowiem ryzyko, że w praktyce bony pomogą tylko nielicznym, a za to przyczynią się do wzrostu cen mieszkań.

Bon mieszkaniowy – co już wiadomo?

Zapowiedziane w Polskim Ładzie ułatwienia dla kupujących mieszkania to możliwość uzyskania kredytu hipotecznego bez wkładu własnego (tzw. gwarancja kredytowa), dopłaty do kredytu dla rodzin wielodzietnych oraz bony mieszkaniowe. Spośród nich to właśnie bony są najbardziej tajemnicze, bo jak dotąd ujawniono niewiele szczegółów.

Na razie wiadomo, że przewidziano dwa typy bonów: społeczny i rodzinny. Bon społeczny pozwoli uzyskać od 5 do 40 tys. zł na cele mieszkaniowe (kwota zależeć będzie od liczby osób w gospodarstwie domowym). Środki te można będzie wykorzystać jako wkład własny przy staraniu się o lokal ze spółdzielni mieszkaniowej albo jako partycypację w bloku TBS/SIM.

– Są to rozwiązania, które będą służyć osobom o niższych dochodach (...) – wyjaśnia wiceminister rodziny i polityki społecznej Barbara Socha w wywiadzie dla tvp.info. – Mają umożliwić skorzystanie z form budownictwa społecznego, które w perspektywie dają możliwość dojścia do własności, ale na początku stanowią rodzaj najmu.

Bon rodzinny to z kolei od 55 do 100 tys. zł. Przeznaczony będzie dla rodzin z co najmniej trójką dzieci lub osób niepełnosprawnych (każde kolejne dziecko to dodatkowe 15 tys. zł). To, jaką kwotę można otrzymać, zależeć będzie od liczby dzieci oraz od metrażu posiadanego mieszkania. Pieniądze można przeznaczyć na te same cele, co przy bonie społecznym – plus także na zakup mieszkania oraz zakup lub budowę domu.

Według „Faktu” bony ruszą najwcześniej w 2023 r. Będzie je przyznawać ZUS. Rok wcześniej, w 2022 r., ma się zacząć faza przygotowawcza: wpisywanie się chętnych na listy, weryfikacja kandydatów itp. Bez odpowiedzi pozostaje na razie pytanie, jak długo Polacy będą musieli czekać w kolejce po tę formę pomocy.

Deweloperzy chwalą, ale czy to dobrze?

Do rządowych pomysłów na łatwiejszy zakup mieszkania bardzo pozytywnie odnieśli się deweloperzy ankietowani przez Dompress.pl.

– Każdy program wsparcia mieszkalnictwa w Polsce jest pożądany, ponieważ pod względem warunków lokalowych niestety wciąż jesteśmy w ogonie w Europy ze wskaźnikiem około 383 mieszkań na 1000 osób w porównaniu z ponad 500 lokali w krajach zachodnich – podkreśla Andrzej Oślizło, prezes Develii.

[polecane]21180261,21159283,20783145,20855909;1[/polecane]

Ankietowani podkreślają jednak, że trudno ocenić same bony mieszkaniowe, bo po prostu za mało o nich wiemy. Zwracają też uwagę, że jeśli rządowy plan ma przynieść pożądane efekty, to musi potrwać dłużej niż jedną kadencję.

– Były już różne programy, które po 2–3 latach okazywały się nie spełniać oczekiwań Polaków. Najważniejsze, żeby program był dobry i długookresowy – stwierdza Mariola Żak, dyrektor marketingu i sprzedaży Aurec Home.

Zadowolenie deweloperów z rządowych propozycji skłania do zastanowienia, czy ich klienci też będą mieli powody do radości. Wprowadzenie bonów mieszkaniowych i kredytów bez wkładu własnego bez wątpienia zwiększy popyt na lokale, ale może też odbić się na cenach.

– Niezwykle istotne jest (...) weryfikowanie, czy osoby te nie posiadają już jakiegoś mieszkania lub jakie mają możliwości finansowe. Brak kryteriów dochodowych czy lokalowych może wspierać nabywanie mieszkań w celach inwestycyjnych, a co za tym idzie przyczynić się do dalszego wzrostu cen – przestrzega Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic.

Żeby ograniczyć to ryzyko, rząd planuje wprowadzić limity cenowe (korzystając z nowych ułatwień, można będzie nabyć nieruchomość tylko do pewnego progu cenowego). Na razie podano jednak za mało szczegółów, żeby dało się ocenić, na ile skuteczne okaże się to rozwiązanie.

Z bonów mieszkaniowych skorzystają nieliczni?

Pojawia się też pytanie, ile osób faktycznie z bonu skorzysta. W przypadku bonu rodzinnego rodzina z trójką pociech może liczyć na wsparcie w kwocie 100 tys. zł (plus 15 tys. za każde kolejne dziecko). To jednak za mało, by przy obecnych cenach kupić mieszkanie czy zbudować dom.

Chcąc zamieszkać na swoim, trzeba zatem wykorzystać pieniądze z bonu jako wkład własny i zaciągnąć kredyt. Będzie to jednak niemożliwe dla rodzin o niskich zarobkach, bez zdolności kredytowej, którym żaden bank kredytu nie udzieli. Problemu nie rozwiąże inne zapowiedziane rozwiązanie – gwarancja kredytowa – bo z rządowych zapowiedzi wynika, że tych form pomocy nie będzie można łączyć.

– Instrumenty będą (...) odpowiadać na potrzeby różnych osób w zależności od ich możliwości dochodowych i wielkości rodzin – czytamy w komunikacie Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii. – Społeczny bon mieszkaniowy będzie przeznaczony dla osób, których dochody ograniczają możliwość uzyskania kredytu, rodzinny bon mieszkaniowy – dla rodzin wielodzietnych, a mechanizm gwarancji dla kredytów hipotecznych – dla osób posiadających zdolność kredytową, ale niedysponujących środkami na wkład własny.

Osobom, które nie mają zdolności kredytowej, pozostanie zatem użyć bonu rodzinnego, by starać się o mieszkanie ze spółdzielni albo lokal w bloku TBS/SIM. To samo dotyczy osób korzystających z bonu społecznego. Takich lokali jest jednak w Polsce bardzo mało.

– W ostatnich latach takich mieszkań [TBS i SIM – przyp. red.] powstawało 1000–2000 rocznie. Trzeba powiedzieć sobie szczerze, że to będzie nisza – podsumowuje w rozmowie z Next.gazeta.pl Bartosz Turek, ekspert HRE Investments.

Niewiele powstaje też w Polsce mieszkań spółdzielczych – według Głównego Urzędu Statystycznego od stycznia do marca 2021 r. w całym kraju oddano do użytku tylko 572 takie lokale. Istnieje zatem realne ryzyko, że z bonów mieszkaniowych w praktyce mało kto skorzysta.