Centralna Polska wyprzedziła już Poznań na rynku inwestycji magazynowych
Według raportu „Occupier Insight: Rynek magazynowo-produkcyjny w Polsce w 2017 r. firmy Cresa całkowite zasoby powierzchni magazynowo-produkcyjnej sięgają już niemal 14 mln mkw. Coraz silniej na tym rynku rozpycha się województwo łódzkie.
Poniekąd jesteśmy na to skazani. Centrum Polski, skrzyżowanie autostrad, a także dostępność pracowników - to tłumaczy upodobanie właścicieli centrów logistycznych i powierzchni magazynowych do stawiania na Łódź i województwo łódzkie. To właśnie w naszym regionie nowe magazyny i inne logistyczne przestrzenie są liczone w setkach tysięcy metrów kwadratowych. I wygląda na to, że jeszcze przez lata nic się nie zmieni.
Wysokie tempo rozwoju
Jak wynika z raportu rocznego firmy Colliers International, która zajmuje się nieruchomościami komercyjnymi, poświęconego rynkowi magazynowemu ubiegły rok upłynął pod znakiem wysokiego tempa rozwoju rynku magazynowego w Polsce. W całym kraju istnieje 13,5 mln mkw. powierzchni magazynowych, a w ubiegłym roku przybyło ich ponad 2,3 mln mkw.
Województwo łódzkie wyróżnia się na tle kraju najniższym współczynnikiem wolnych powierzchni.
- Uległ on znacznemu obniżeniu i ukształtował się na poziomie 0,3 proc. - twierdzą autorzy raportu Colliers International. - W czwartym kwartale 2016 roku współczynnik ten wyniósł 2 proc. Całkowite zasoby powierzchni magazynowej na koniec 2017 roku wyniosły blisko 1,6 mln mkw.
W 2017 roku nasz region wzbogacił się o 206,8 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej. To nieco więcej niż w 2016 roku, gdy tych metrów przybyło 172,6 tys. Pod koniec ubiegłego roku ciągle budowanych było ok. 240 mkw., i to w ramach sześciu projektów. To jeszcze nie wszystko, kolejne inwestycje będą powstawały w najbliższych latach, w ubiegłym roku podpisano bowiem 42 umowy dotyczące powierzchni magazynowej na łączną powierzchnię ponad miliona metrów kwadratowych.
Daleko nam jeszcze do Warszawy i województwa mazowieckiego, gdzie w trzech strefach powstało ponad 3,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Tam jednak 6,1 proc. powierzchni to pustostany, u nas wszystko, co powstaje, jest wynajmowane na pniu.
Klient zamawia, firma stawia
Wytłumaczeniem jest też to, że u nas buduje się pod zamówienia konkretnych klientów. Tak było np. z inwestycją Central European Logistics Hub dla firmy BSH produkującej sprzęt gospodarstwa domowego, którą zrealizował w tym roku Panattoni Europe. Na razie powstał pierwszy obiekt liczący 79 tys. mkw.
Jak chwali się Panattoni Europe obiekt powstał w formule BTS, czyli w oparciu o zakup gruntu, który został wybrany dla klienta. Sam magazyn zajmuje 77 tys. mkw., a na przestrzeń socjalno-biurową przeznaczono 1,7 tys. mkw.
- Inwestycja posiadała dwie bocznice kolejowe z trzema torami postojowymi, dwoma na zewnątrz i jednym wewnątrz - chwali się Panattoni w komunikacie. - To na jego potrzeby Panattoni Europe wybudowało wewnątrz obiektu stację kolejową, której peron mierzy 590 metrów, czyli tyle, ile wynosi długość budynku.
Z nowego centrum logistycznego BSH towary będą rozwożone zarówno po kraju, jak i poza jego granice. Centrum będzie też obsługiwało dostawy komponentów do produkcji dla polskich i zagranicznych fabryk BSH.
Ten budynek to część Central European Logistics Hub, w którym realizowane są trzy budynki o łącznej powierzchni 175 tys. mkw., a w przyszłości liczba metrów ma wzrosnąć do 300 tys. To w dużej mierze zasługa lokalizacji. Hub znajduje się przy ul. Jędrzejowskiej, która sąsiaduje z autostradą A1. Twórcy wyliczyli, że od węzła Łódź Północ, czyli skrzyżowania autostrad A1 i A2, odległość wynosi zaledwie 30 km.
Awans na drugą lokatę?
Firma CBRE, której pracownicy zajmują się doradzaniem na rynku nieruchomości komercyjnych, uznała, że łódzki rynek jest obecnie numerem trzecim w kraju pod względem podaży powierzchni magazynowych.
- Możemy się spodziewać, że w związku z dynamicznym rozwojem tego regionu, Łódź i okolice mogą w perspektywie najbliższych kilku lat pokusić się o awans na drugą pozycję - zaznacza Aleksander Kuźniewski, dyrektor w CBRE. - Centralne położenie, skrzyżowanie autostrad, droga szybkiego ruchu S8 - to wszystko sprawia, że jest to idealny punkt lokalizacji magazynów centralnych czy centrów dystrybucji na cały kraj. W związku z tym popyt na tak zlokalizowaną powierzchnię jest bardzo duży. W tym momencie nie-wynajętych powierzchni magazynowych klasy A jest tylko ok. 2 proc. i to przy prawie 2 mln mkw. powierzchni.
Ekspert zauważa, że w pierwszym kwartale tego roku to właśnie w centrum Polski oddano do użytku najwięcej powierzchni magazynowych. O ile w całym kraju było to 370 tys. mkw., to w Łódzkiem aż 176 tys. mkw.
- W regionie łódzkim na potężne inwestycje decydują się w szczególności duże firmy, które dystrybuują towary na cały kraj - dodaje Aleksander Kuźniewski. - Są to m.in. OBI, Leroy Merlin, Zalando, które bardzo doceniają centralne położenie oraz doskonałą infrastrukturę. Warto też wspomnieć o nowej inwestycji, łódzkim gigancie, czyli Central European Logistics Hub, czyli w sumie ponad 130 tys. mkw. w budowie dla takich najemców, jak Media Expert, Smyk, Whirlpool oraz transakcji z pierwszego kwartału tego roku - niemal 80 tys. mkw. dla BSH.
Zdaniem Aleksandra Kuźniewskiego dobre perspektywy dla Łodzi i województwa są związane z budową zachodniej obwodnicy miasta, czyli kolejnego odcinka drogi ekspresowej S14. Nie bez znaczenia jest także planowany kolejny etap autostrady A1 z Piotrkowa do Częstochowy. Dzięki niemu bowiem poprawiłaby się komunikacja między dwoma ważnymi regionami centrum Polski a Górnym Śląskiem.
Z kolejnego raportu dotyczącego rynku magazynowego w Polsce także płyną dobre wieści dla naszego regionu. Firma JLL (Jones Lang Lasalle), która zarządza nieruchomościami komercyjnymi i inwestycjami, w swoim podsumowaniu rynku pisze o intensywnym wzroście popytu na powierzchnię magazynową w centralnej Polsce oraz o rosnących zasobach w pierwszym kwartale tego roku.
„Był to jedyny rynek, który odnotował kwartalny wzrost oraz, co więcej, nowy rekord powierzchni oddanej do użytku w okresie trzech miesięcy: 176 tys. mkw. Pozwoliło to Polsce centralnej wyprzedzić Poznań” - czytamy w raporcie.
Największa transakcja najmu
Zestawianie największych transakcji najmu w pierwszych trzech miesiącach tego roku otwierają firmy Panattoni oraz Leroy Merlin, a konkretnie chodzi o magazyn liczący aż 124 tys. mkw., który w Piątku ma powstać dla Leroy Merlin. Ma to być główny magazyn francuskiej sieci. Początek prac planowany jest na drugi kwartał tego roku, a ich zakończenie jest przewidziane na koniec przyszłego roku. Budynek znajdzie się w odległości 2,5 km od węzła Piątek na autostradzie A1 oraz 30 kilometrów od skrzyżowania autostrad A1 i A2.
- Jest to największy obiekt dystrybucyjny w Polsce, ze względu na wielkość powierzchni w podstawie budynku - głosi komunikat Panattoni Europe. - Sam magazyn wyniesie 121 212 mkw., a część socjalno-biurowa zajmie 2420 mkw.
Obiekt nie byłby planowany, gdyby firma nie zmieniła planów rozwoju oraz łańcucha dostaw. - Aby zapewnić prawidłowy serwis oraz najlepszą dostępność dla naszych klientów, podjęliśmy decyzję o konsolidacji dystrybucji - zaznacza Krzysztof Niciejewski, senior menedżer ds. logistyki centralnej w Leroy Merlin Polska. - Takie działanie da nam większą elastyczność w zarządzaniu zapasami produktów, które oferujemy w naszych sklepach. Pod jednym dachem łączymy różne kanały dystrybucji. Nasza usługa e-commerce również zostanie przeniesiona ze Strykowa do nowej lokalizacji w Piątku. Rozwój logistyki centralnej jest konieczny na dzisiejszym rynku i Leroy Merlin rozumie to doskonale.
To już trzecia inwestycja Panattoni Europe dla Leroy Merlin, a dwie pierwsze powstały w Strykowie. Nową ma wyróżniać zadaszona wiata licząca 10 tys. mkw., a pod nią mają być przechowywane towary, które nie muszą się znaleźć wewnątrz magazynu. Będzie tu także dostępny parking na 25 samochodów ciężarowych oraz 150 osobowych. W obiekcie znajdzie się 160 doków oraz sześć bram z wjazdem z poziomu „0”.
Wiecha i tysiąc miejsc pracy w regionie
Jedną z większych transakcji, nie tylko tego roku, jest centrum logistyczne Zalando, giganta sprzedaży internetowej z branży mody, które powstaje w Głuchowie w gminie Tuszyn pod Łodzią. Centrum będzie miało powierzchnię 130 tys. mkw. Wartość polskiego rynku e-commerce to już 40 mld zł i stale rośnie. Zalando wybrało nasz region na budowę drugiego w Polsce centrum logistycznego. Stąd będą obsługiwani europejscy klienci.
- Kończymy budowę jednej z czterech części centrum logistycznego - mówił pod koniec kwietnia Jan Bartels z Zalando w trakcie uroczystości zawieszenia wiechy. - Kolejnym etapem będzie rozpoczęcie prac wykończeniowych wnętrza tej części budynku przez nasz zespół logistyczny. Realizacja projektu przebiega planowo, dzięki temu możemy uruchomić nasz nowy magazyn jesienią 2019 roku.
Firma zdecydowała się na tę inwestycję właśnie ze względu na rozwój sprzedaży internetowej w Polsce. Wybór Głuchowa - jak podkreśla Jan Bartels - został dokonany ze względu na położenie geograficzne w centralnej Polsce, obecność potencjalnych pracowników i rozwiniętą infrastrukturę znajdującą się w pobliżu autostrad A1 i A2.
Przedstawiciel firmy zaznaczył także, że kluczowe znaczenie miała sprawna współpraca z lokalnymi władzami.
Za realizację inwestycji odpowiedzialna jest firma Goodman, która stworzyła podobne centrum dla Zalando w Gardnie koło Szczecina.
W województwie łódzkim dzięki tej inwestycji ma powstać tysiąc miejsc pracy. Pod koniec tego roku przewidziane jest rozpoczęcie testów operacyjnych.
Zalando ma siedzibę w Berlinie, firma obsługuje piętnaście krajów europejskich. Na sieć logistyczną firmy składa się pięć centralnie położonych centrów logistycznych oraz mniejsze magazyny we Włoszech, Francji i Szwecji. Co miesiąc adresy internetowe Zalando generują ok. 245 milionów odsłon, pod koniec ubiegłego roku firma miała 23,1 mln aktywnych klientów.
Jysk, Smyk, Kaufland
Kolejne firmy stawiają na województwo łódzkie. W tym roku został otwarty magazyn firmy Kaufland w Rokszycach pod Piotrkowem. Jest to zarazem jeden z najnowocześniejszych tego typu obiektów w Europie. Ma on powierzchnię 9,2 tys. mkw., mieści się tam 128 tys. pojemników do składowania towarów. Stąd trafiają do sklepów w całym kraju. Dziennie magazyn może opuścić nawet 75 tys. opako-wań. W sumie ma tam pracować 60 osób, natomiast całe centrum dystrybucyjne Kauflanda w Rokszycach zatrudnia 612 osób.
W parku logistycznym P3 Piotrków niemal 50 tys mkw. przypada firmie Jysk. Współpraca rozpoczęła się w zeszłym roku, od tego czasu najemca pięciokrotnie powiększył wynajmowaną powierzchnię.
W tym roku natomiast ma zostać oddana do użytku pierwsza część centrum dystrybucji i obsługi sklepu internetowego dla firmy Smyk. Powstaje ono w Łodzi na terenie Panattoni European Logistics Hub. Centrum ma liczyć 70 tys. mkw., pierwsza część natomiast 26 tys. mkw.
- Prawie trzykrotnie większa niż obecnie powierzchnia pozwoli nam na zwiększenie liczby obsługiwanych klientów i procesowanych zleceń oraz poszerzenie asortymentu i poprawę jego dostępności - zaznacza Michał Janikowski, dyrektor łańcucha dostaw Grupy Smyk. - Uwzględniliśmy potencjał rozwojowy obiektu, jego lokalizację, odległość od magazynu centralnego i hubu kurierów. Ważnym elementem była lokalizacja w granicach miasta i istniejące połączenia komunikacyjne.
Od dwa euro za metr
Za logistycznym sukcesem naszego regionu kryją się także stawki czynszu, niższe niż w wielu regionach kraju. Firma Colliers wyliczyła, że za wynajęcie metra kwadratowego powierzchni tego typu trzeba zapłacić od 2 do 2,9 euro miesięcznie, podczas gdy w Krakowie stawka zaczyna się od 2,6 euro, a kończy na 4 euro. W Rzeszowie np. stawki wahają się od 2,5 do 3,2 euro, a we Wrocławiu od 2,1 do 3,2 euro. Najbardziej zróżnicowana pod tym względem jest Warszawa, podzielona na trzy strefy. W najdroższej czynsz wynosi od 3,5 do 4,8 za metr, zaś w najtańszej od 1,9 do 2,7 euro.
Firma CBRE za wyjściowe stawki czynszu w najlepszych lokalizacjach przyjmuje 2,5 do 3,6 euro miesięcznie za metr. Kolejne 1-1,2 euro miesięcznie pochłaniają opłaty eksploatacyjne. Tymczasem za metr kwadratowy powierzchni biurowej trzeba zapłacić od 7,5 do 9 euro miesięcznie.
Także JLL podkreśla niskie stawki czynszu w naszym regionie.
- Najbardziej atrakcyjne stawki za wynajem powierzchni w magazynie typu Big Box można zauważyć w centralnej Polsce, na Górnym Śląsku i w Poznaniu. - Najwyższe stawki są oferowane w Warszawie (miasto) i Krakowie, gdzie czynsze bazowe wahają się odpowiednio pomiędzy 4,1-5,1 euro za mkw. a 3,8-4,5 euro za mkw.
W naszym regionie te stawki wynoszą od 2,6 do 3,2 euro za metr, na Górnym Śląsku do 2,8 do 3,6 euro, a w Poznaniu od 2,8 do 3,5 euro.
LODZistics
O randze tej branży w naszym województwie świadczy powołanie klastra logistycznego LODZistics, a jednym z jego inicjatorów jest Łódzka Specjalna Strefa Ekonomiczna. Strefa zresztą buduje halę produkcyjno-magazynową, która umożliwi najemcom uzyskanie pomocy publicznej na zasadach obowiązujących w ŁSSE.
Hala powstaje w północno-wschodniej części Łodzi, na działce między ul. Stokowską i ul. Telefoniczną. Powstaje ona w formule modułowej, można ją zaadaptować dla potrzeb wielu branż. Powstają tu także szerokie drogi wewnętrzne, place manewrowe oraz parkingi na 135 aut, w tym 14 dla ciężarówek. Ofertę uzupełniają doki rozładunkowo-załadowcze. Hala ma być oddana do użytku w trzecim kwartale tego roku.
- Wiele nowych powierzchni oddanych w użytkowanie najemcom w Łódzkiem ma charakter regionalnych centrów dystrybucyjnych, jak inwestora Łódzkiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, firmy BSH - podkreśla Marek Michalik, prezes ŁSSE.
Dzięki LODZistics natomiast ma powstać profesjonalny ośrodek, który będzie koordynował potencjał logistyczny województw łódzkiego i mazowieckiego. Członkami sieci zostały firmy, które prowadzą działalność w sektorze usług transportowych, spedycyjnych i logistycznych, a także instytucje otoczenia biznesu, jednostki badawcze oraz uczelnie wyższe i władze samorządowe.
Zadaniem uczestników klastra jest dostarczanie wiedzy, wspieranie innowacyjności, a także stymulowanie współpracy i możliwość opiniowania a także proponowania inwestycji infrastrukturalnych w regionie. Dzięki temu mają być wypracowane korzystne warunki dla rozwoju firm z tej branży. To jeszcze nie koniec, celem klastra jest także współpraca w tym zakresie z instytucjami państwowymi oraz wzmacnianie znaczenia centralnej Polski jako ważnego węzła logistycznego w skali krajowej i międzynarodowej.
Uczestnicy klastra mają także upowszechniać dobre praktyki z obszaru logistyki, pozyskiwać pieniądze na badania, rozwój, doradztwo i programy szkoleniowe, a także brać udział w konsultacjach eksperckich.
W ramach klastra powstał projekt FoodNet, który otrzymał dofinansowanie z Komisji Europejskiej. Główny cel tego projektu to utworzenie europejskiej sieci klastrów Food In Eco Network (FoodNet), które będą współpracować w zakresie innowacji, wprowadzać na rynek konkurencyjne produkty, usługi i technologie w dziedzinie żywności oraz ekologistyki. Projekt zakłada szeroko zakrojoną współpracę, by poprawić procesy biznesowe, logistyczne, a także zachowania ekologiczne w łańcuchu dostaw klastrów żywnościowych i innych klastrów branżowych. Realizacja projektu rozpoczęła się w grudniu zeszłego roku i potrwa dwa lata. FoodNet jest koordynowany przez LODZisticks, zaś do konsorcjum projektowego weszło pięć dużych organizacji logistycznych z Polski, Belgii, Hiszpanii, Rumunii i Łotwy.
Potrzebne ręce do pracy
Dane nie pozostawiają złudzeń: branża magazynowa będzie tworzyć kolejne miejsca pracy. Jak wynika z raportu firmy Segro, czyli zarządcy i dewelopera powierzchni magazynowych i produkcyjnych, oraz agencji pracy Randstad Polska prawie 40 procent pracodawców magazynowych i produkcyjnych planuje w najbliższych miesiącach zatrudnić nowych pracowników. W tej branży w Polsce już pracuje blisko 2,9 mln osób, z których ponad 40 procent nie skończyło jeszcze
25 lat. Dobra wiadomość dla pracujących w tym sektorze: ponad 50 proc. szefów planuje podwyżki pensji. Często nie mają wyboru, w przeciwnym razie grozi im utrata pracowników. Pracujący mogą liczyć zresztą na inne przywileje.
- Kilka ostatnich kwartałów pokazało, że coraz większa grupa przedsiębiorców z branży magazynowej i produkcyjnej skłania się do oferowania swoim pracownikom pakietu świadczeń pozapłacowych - mówi Paweł Kopeć z firmy Randstad. - Jest to szczególnie widoczne w okolicach dużych miast i w strefach ekonomicznych, gdzie występuje koncentracja firm konkurujących o kandydatów o tym samym profilu. Na popularności szczególnie zyskuje darmowy transport z i do miejsca pracy, pozwalający pracodawcom pozyskiwać kandydatów z miejscowości oddalonych od przedsiębiorstwa, którzy w innym przypadku nie mieliby możliwości dotarcia do pracy.
Okazuje się jednak, że pracownikom zależy nie tylko na pensji i dojeździe do pracy. - Więcej niż co drugi pracownik ceni sobie atmosferę w pracy, również co drugi uważa za istotną równowagę między pracą a życiem prywatnym - zaznacza Magdalena Szulc, dyrektor firmy Segro na Europę centralną. - Są to te elementy oferty pracodawcy, na które bezpośredni wpływ ma decyzja o działalności w konkretnym parku logistycznym i o współpracy z konkretnym deweloperem.