Czy koronawirus obniży ceny mieszkań w Rzeszowie i na Podkarpaciu? [RAPORT]
Na rynku nieruchomości sytuacja jest bardzo zła. Czy przerodzi się w poważny, długotrwały kryzys? To zależy, jak długo będziemy się zmagać z koronawirusem i wynikającymi z tego restrykcjami. - Słowa klucze, to czas i optymizm. Im szybciej życie się unormuje, tym prędzej rynek wróci na właściwe tory. Ale kiedy tak się stanie, trudno przewidzieć - rozkładają ręce eksperci.
Lokalny rynek nieruchomości od kilku lat przeżywa rozkwit. Sprzedaż mieszkań jest bardzo wysoka, a zyski deweloperów potężne. Nic dziwnego, że nowe inwestycje mieszkaniowe powstają w każdej części miasta, na niemal każdym wolnym skrawku działki. Chwilową zadyszkę dało się odczuć tylko w 2018 roku.
W ciągu pierwszych ośmiu miesięcy liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto spadła wówczas o około 20 procent w stosunku do analogicznego okresu rok wcześniej. Z 2484 do 2174 spadła także liczba wydanych w mieście pozwoleń na budowę mieszkań. Do użytku także oddano o jedną piątą lokali mniej, niż rok wcześniej. Sytuacja szybko jednak się poprawiła i liczba inwestycji wyraźnie wzrosła. Sprzedaży mieszkań nie przeszkodził nawet wyraźny wzrost cen. O ile trzy-cztery lata temu za metr kwadratowy w nowym bloku wystarczyło zapłacić około 4500 zł, dzisiaj średnie ceny sięgają 6000-6500 zł. A w topowych lokalizacjach, za apartamenty płaci się nawet około 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy.
- I mimo to znam inwestycje, które mają sprzedanych 90 procent mieszkań, mimo że ich budowa jeszcze się nawet nie rozpoczęła. Zapotrzebowanie na mieszkania w mieście jest wciąż bardzo duże i kolejne inwestycje w tym zakresie są reakcją na popyt - mówi Jaromir Rajzer, prezes zarządu firmy Certus Nieruchomości z Rzeszowa.
W wyniku epidemii na rynku zachodzą jednak zmiany, które mogą mieć bardzo poważny wpływ na jego przyszłość. Z obserwacji ekspertów wynika, że deweloperzy zdecydowanie spowolnili tempo podejmowania decyzji w kwestii budowy kolejnych mieszkań.
- Te inwestycje, które są już w wysokim stopniu zaawansowane raczej zostaną oddane w terminach. Mieszkania są w nich sprzedane, a więc mają zapewnione finansowanie. Także po stronie wykonawców nie widać przestoju, firmy budowlane są na placach i w tej kwestii także nie spodziewam się spowolnienia
- mówi Jaromir Rajzer.
Większym problemem będą inwestycje dopiero rozpoczęte, albo zaplanowane do budowy w najbliższym czasie. Oficjalnie deweloperzy zapewniają, że nie są one zagrożone i większość firm zapowiada realizację budynków w założonych wcześniej terminach. Rzeczywistość w części firm jest jednak nieco inna. Jak przekonuje pracownik jednego z lokalnych deweloperów, rynek może mocno wyhamować.
- W ostatnim czasie mocno drożały materiały i usługi budowlane, co przełożyło się na wzrost cen mieszkań. Już z tego powodu zaobserwowaliśmy, że klienci zaczęli do zakupów podchodzić z większym dystansem. Mimo to mieszkania kupowali, a my mogliśmy dzięki temu szybko finansować ich budowę oraz planować kolejne inwestycje. Od kilku tygodni sprzedaż jednak stoi. A w tej sytuacji trudno planować kolejne budynki, nie mając gwarancji, że uda się je z zyskiem sprzedać. Tylko nieliczne firmy mają duży zapas kapitału i mogą sobie pozwolić na ryzyko - mówi inwestor.
Bez kredytu ani rusz
Jaromir Rajzer także obserwuje spowolnienie. Ale jego zdaniem kwestia ostrożnego podejścia do nowych inwestycji to tylko jeden z elementów bardziej złożonego mechanizmu. Zwraca uwagę, że większość Polaków kupuje mieszkania na kredyt, a w obecnej sytuacji banki będą ostrożniejsze w ich przydzielaniu. Widmo zwolnień z pracy i obniżek pensji powoduje, że potencjalny nabywca mieszkania jest dla banku mniej atrakcyjnym klientem. I udzielając mu pożyczki, trzeba się lepiej zabezpieczyć na wypadek sytuacji, gdyby nie miał go za co spłacić.
- Banki już zaczęły stosować dodatkowe obostrzenia. Przede wszystkim wprowadzają zasadę, że kredytobiorca musi mieć w tej chwili minimum 20 procent wkładu własnego na zakup mieszkania. Taką zasadę stosuje bank PKO BP, będący wyznacznikiem rynku, a w jego ślady idą już kolejne banki. Do tej pory banki w różny sposób przymykały na to oko. Teraz będzie to trudne, a co za tym idzie, pewna grupa klientów nie będzie w stanie kupić mieszkania - mówi Jaromir Rajzer. Na tym nie koniec. Jeden z banków zapowiedział już że badając zdolność kredytową klienta nie będzie już brał pod uwagę pieniędzy z działalności gospodarczej.
- Trudniejsze jest aktualnie także załatwienie formalności związanych z kredytem i zakupem mieszkania. Sam przekonałem się, że to, co do tej pory można było załatwić w dwa dni, teraz trwa nawet dwa tygodnie. Załatwianie spraw zdalnie, przez internet nie idzie jeszcze na tyle sprawnie, a wiele urzędów i instytucji mocno ograniczyło możliwości załatwiania spraw w sposób tradycyjny. To także nie wpływa korzystanie na rynek nieruchomości - ocenia Jaromir Rajzer.
I przewiduje, że znajdą się i tacy klienci, którzy z powodu problemów finansowych będą próbowali rozwiązać umowy zawarte już z deweloperami. Pierwsze takie przypadki już się pojawiają, ale nie wiadomo, czy nawet przy zastosowaniu ustawy deweloperskiej takim osobom uda się odzyskać pieniądze zainwestowane w mieszkania, wraz z zadatkiem.
Co dalej? Trudno przewidzieć
Eksperci nie chcą jednoznacznie wypowiadać się w kwestii przyszłości rynku nieruchomości. Zwracają uwagę, że kluczową rolę odegra czas, w jakim uporamy się z epidemią.
- Im szybciej sytuacja wróci normy, tym łatwiej i prędzej budownictwo dźwignie się z dołka. Problemem pozostaną natomiast zarobki klientów na mieszkania i zaostrzone zasady kredytowania nieruchomości. I tutaj odbicie od dna może potrwać dłużej - przewiduje Jaromir Rajzer.
Jeśli kryzysowa sytuacja potrwa dłużej, recesja zabierze ludziom pracę i nie będzie ich stać na sfinansowanie wkładu własnego w zakup nieruchomości, problemy urosną do znaczniej poważniejszych rozmiarów. Deweloperzy, którzy postanowili przeczekać trudny moment i bacznie przyglądają się rozwojowi wydarzeń nie będą startować z kolejnymi budowami. Eksperci Certusa przypominają kryzys finansowy 2008 i 2009 roku, którego efektem był chwilowy spadek cen mieszkań. - Używane potaniały wówczas średnio o 3 procent, ale nowe aż o 12 procent. To wynikało jednak z faktu, że na rynku wtórnym ceny były w miarę stabilne, a na pierwotnym dynamicznie rosły w okresie przed kryzysem. Odbicie z kryzysu na rynku wtórnym trwało około rok, a na pierwotnym zajęło dwa razy tyle - mówi Jaromir Rajzer.
Czy na rynku może zabraknąć materiałów wykorzystywanych do budowy mieszkań? Tych, które są produkowane na miejscu raczej nie. To m.in. beton, cegły, pokrycia dachowe, farby, lakiery, kleje, okna. Ale w przypadku przedłużających się restrykcji, mogą pojawić się braki towarów importowanych przede wszystkim z Chin. Miedzy innymi systemów wentylacyjnych, klimatyzatorów. Ze względu na wyjątkowo ciężką sytuację we Włoszech i Hiszpanii kłopotem może być także zakup takich materiałów, jak płytki, gresy i kamienie, które chętnie importujemy z tych krajów.
W zależności od czasu trwania epidemii zmieni się także charakter transakcji.
- Ich liczba w tej chwili drastycznie spadła - to jest na tę chwilę najważniejsza obserwacja. Ceny na razie stoją w miejscu, ale część klientów liczy, że będzie taniej. Spodziewam się, że jest wśród nich grupa ludzi, którzy mają odłożony kapitał i chcą zainwestować w nieruchomości w dogodnym dla siebie momencie. I takich transakcji spekulacyjnych najpewniej teraz przybędzie. Pojawią się na rynku pojedyncze, tańsze mieszkania, bo znajdą się ludzie, którzy będą potrzebować pieniędzy ze względu na problemy wynikające z kryzysu. I spekulanci chętnie je kupią. Generalnie najważniejsze, aby wokół nas wrócił optymizm, który pozwoli unormować sytuację. Właśnie od poprawy nastroju na rynku uzależniam to, jak mocno dotknie nas ten kryzys. Co do tego, że obserwujemy deficyt mieszkań i bardzo potrzebujemy kolejnych inwestycji, nie mam wątpliwości - mówi Jaromir Rajzer.