Dalej nie brakuje chętnych na nowe mieszkania. Deweloperzy jednak boją się przyszłości
Duży popyt, rekordowa sprzedaż. Choć nowe mieszkania idą jak ciepłe bułeczki, ceny nie poszybowały, jak stało się to dziesięć lat temu. Te trendy powinny utrzymać się do końca tego roku. A co potem?
W roku 2016 deweloperzy zanotowali rekordową sprzedaż. Duża podaż mieszkań sprawiła jednak, że mimo znaczącego popytu, ceny były stabilne lub tylko nieznacznie rosły. Bieżący rok zapowiada się podobnie, jednak już rok 2018 może przynieść widoczne schłodzenie koniunktury, związane ze wzrostem stóp procentowych oraz wygaszeniem programu Mieszkanie dla Młodych. Takie wnioski płyną z najnowszego raportu E-VALUER INDEX 2017, przygotowanego przez Emmerson Evaluation.
– Raport jest oparty na ogromnej bazie ponad 60 tysięcy rzeczywistych transakcji dokonanych w 2016 roku. Analizując mediany zamiast cen średnich oraz ceny transakcyjne zamiast ofertowych możemy uzyskać dokładny i rzeczywisty obraz rynku mieszkaniowego w różnych regionach kraju, a także lepiej i trafniej prognozować przyszłe zmiany – podkreśla Dariusz Książak, Prezes Zarządu Emmerson Evaluation. Co wynika z najnowszego raportu?
Mieszkania idą od ręki
Rynek pierwotny po raz kolejny pobił w 2016 roku rekordy sprzedaży. Na ten wynik złożyło się kilka czynników. Przede wszystkim stosunkowo niska rentowność lokat i niepewność co do innych form inwestowania wciąż zachęcały Polaków do lokowania kapitału właśnie na rynku mieszkaniowym. W rezultacie ponad 60 proc. wszystkich transakcji zostało dokonanych za gotówkę. Wysoki popyt na mieszkania był również stymulowany przez dobrą sytuację na rynku pracy, rosnące wynagrodzenia oraz rekordowo niskie bezrobocie, a także przez program Mieszkanie dla Młodych. Wreszcie pozytywnie na koniunkturę wpływały także stosunkowo tanie kredyty hipoteczne, choć biorąc pod uwagę relatywnie niski udział zakupów wspomaganych kredytem hipotecznym (poniżej 40 proc.), nie był to czynnik o kluczowym znaczeniu. Rynek wtórny pozostawał w cieniu notującego rekordy sprzedaży rynku pierwotnego.
Konkurencja sprawia, że ceny nie szybują
Duże zainteresowanie nowymi mieszkaniami nie przełożyło się dynamiczny wzrost cen. - Deweloperzy zdołali do maksimum wykorzystać dobrą koniunkturę i na rekordowy popyt odpowiedzieli wystarczającą podażą mieszkań – komentuje Dariusz Książak z Emmerson Evaluation. Dzięki temu zwyżki cen transakcyjnych nowych mieszkań były bardzo niewielkie. Najmocniej (o 5 proc.) wzrosły w Krakowie, Lublinie i Opolu, ale już we Wrocławiu czy Poznaniu poszły w górę zaledwie o 1 proc., a w Kielcach wręcz spadły o 2 proc.
– Jednocześnie nawet te niewielkie wzrosty cen były często kompensowane niższymi niż w poprzednim roku średnimi powierzchniami mieszkań w ofercie deweloperów. W rezultacie za mieszkania o takiej samej liczbie pokoi płacono w 2016 roku tyle samo, co w roku 2015, choć średnia cena 1 mkw. nieznacznie wzrosła. Wpisuje się to w obserwowany już od kilku lat trend downsizingu, czyli budowania przez deweloperów coraz mniejszych mieszkań – zauważa Książak. Tendencję tę widać chociażby w danych dla średnich metraży poszczególnych rodzajów mieszkań sprzedawanych w ubiegłym roku. Aktualnie budowane kawalerki rzadko przekraczają powierzchnię 30 mkw., mieszkania 2-pokojowe konsekwentnie zbliżają się do średniej na poziomie 40 mkw., 3-pokojowe do 55 mkw., a najczęściej spotykany metraż mieszkań 4-pokojowych sięga ok. 80 mkw.
Dobrej koniunktury ciąg dalszy
Analitycy Emmerson Evaluation przewidują, że rok 2017 nie przyniesie istotnych zmian koniunktury na rynku mieszkaniowym.
– Czynniki stymulujące rekordowy popyt na nowe mieszkania w ubiegłym roku wpływają również na sytuację w roku bieżącym. Spodziewamy się utrzymania trendu zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych, przynajmniej, dopóki oprocentowanie lokat pozostanie na niskim poziomie – komentuje Książak. Ekspert dodaje też, że sprzedaż będzie wciąż napędzana przez dobiegający końca program Mieszkanie dla Młodych. Dostępność kredytów hipotecznych oraz popyt na nie również nie powinny ulec zmniejszeniu w porównaniu z ubiegłym rokiem, nawet mimo podniesienia obowiązkowego wkładu własnego przy takim kredycie z 15 proc. do 20 proc.
– Dobra sytuacja na rynku pracy oraz program 500 plus to kolejne czynniki pozytywnie wpływające na możliwości zakupu mieszkań przez Polaków - i tym samym - koniunkturę na rynku - wylicza Prezes Zarządu Emmerson Evaluation.
Według analityków Emmerson Evaluation w 2017 r. będziemy mieli raczej do czynienia ze stabilizacją cen. – Liczba rozpoczętych projektów oraz spore zakupy działek dokonane przez deweloperów w ostatnich latach pozwalają oczekiwać, że podaż nowych mieszkań utrzyma się na poziomie wystarczającym do zaspokojenia nawet dużego popytu. Tym samym, nie ma podstaw do znaczącego wzrostu cen. Ewentualnych lekkich podwyżek możemy się spodziewać pod koniec cyklu koniunkturalnego, który przypadnie na przełom 2017 i 2018 roku – dodaje Dariusz Książak.
Co będzie za rok?
Perspektywy roku 2018 są już jednak zupełnie inne, a rok 2017 może okazać się ostatnim rokiem hossy dla deweloperów.
– Stracą na znaczeniu główne czynniki napędzające wysoką sprzedaż w ubiegłych latach – prognozuje Dariusz Książak z Emmerson Evaluation. Prawdopodobna podwyżka stóp procentowych sprawi, że lokowanie oszczędności w mieszkania nie będzie już tak atrakcyjne w porównaniu do innych form inwestowania, w tym lokat bankowych. Kolejnym efektem wzrostu stóp procentowych będzie podrożenie kredytów hipotecznych, a tym samym spadek ich dostępności. Jednocześnie zakończony zostanie program MdM, a nowy program Mieszkanie Plus ma już zupełnie inny charakter. Jego głównym założeniem jest budowa mieszkań pod wynajem w przystępnej cenie, nie będzie więc zwiększał popytu na mieszkania deweloperskie.
– Biorąc pod uwagę typowe dla rynku mieszkaniowego opóźnienie w reakcji na zmiany makroekonomiczne, zmiany trendu należy spodziewać się właśnie w roku 2018 – ocenia Książak. – Po kilku dobrych latach deweloperzy będą musieli zmierzyć się ze zmienioną, trudniejszą rzeczywistością – podsumowuje Prezes Emmerson Evaluation.
E-VALUER INDEX 2017 to kolejna edycja kompleksowego raportu na temat rynku mieszkaniowego w Polsce, przygotowywanego przez ekspertów od wyceny nieruchomości z Emmerson Evaluation. Raport przedstawia mediany cen transakcyjnych w największych polskich miastach i aglomeracjach, wskazuje najistotniejsze trendy na rynku mieszkaniowym oraz zawiera prognozy dotyczące rynku i poziomu cen.
Obejrzyj wideo
Centralny Port Lotniczy: gdzie powstanie?