Jakie prawa ma najemca mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej

Kaśka Borek

Jakie prawa mają najemcy mieszkań w budynkach, w których zarządza wspólnota mieszkaniowa? - pytacie. Wyjaśnia nasza ekspertka Agnieszka Ignaczuk, licencjonowany zarządca nieruchomości.

- Mieszkamy w tym domu od ponad 30 lat - mówi Maria Zawiściak. Nie jest właścicielką dwóch pokoi, które zajmuje, bo z powodu stanu technicznego budynku nie zdecydowała się na wykup mieszkania od miasta. Podobnie postąpił pan Józef, jej sąsiad. - Baliśmy się kosztów, bo dach wymaga wymiany. Jest z papy, która rozpada się ze starości - wyjaśnia pani Maria. - Ale nie możemy doprosić się remontu, bo blokują go sąsiedzi, którzy wykupili mieszkania. Mówią, że im na parterze na głowę nie pada, a że nam tak, to już nasz problem. Czy naprawdę nic nie możemy zrobić? Nie mamy żadnych praw tylko dlatego, że jesteśmy lokatorami, a nie właścicielami?

Aby odpowiedzieć na pytania pani Marii, musimy wytłumaczyć, jak wygląda sytuacja od strony prawnej. Otóż w momencie, gdy jej sąsiedzi wykupili zajmowane przez siebie mieszkania od gminy, w budynku automatycznie powstała wspólnota mieszkaniowa.

Jej członkami są właściciele mieszkań w tym budynku: to znaczy sąsiedzi naszej Czytelniczki i miasto, które reprezentuje w tym przypadku zakład komunalny.

Najemca nie jest członkiem wspólnoty
Bo wspólnotę mieszkaniową tworzą wyłącznie właściciele lokali. Najemcy nie są jej członkami, bo być nie mogą. Z tego powodu nie są na przykład informowani o terminach zebrań członkowskich (właśnie tam zapadają decyzje, co i kiedy będzie remontowane) ani inwestycjach, jakie będą albo nie przeprowadzane w budynku.

Zapamiętaj: niestety, najemca w żadnym przypadku nie ma prawa decydować o remoncie części wspólnych budynku. A to dlatego, że o inwestycjach w zasobach wspólnoty mieszkaniowej decydują wyłącznie jej członkowie.

Co może zrobić najemca, gdy mu leci na głowę
Jedyne co może zrobić najemca lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, który tak jak pani Maria chce na przykład remontu dachu, to zwrócić się do tego, od kogo wynajmuje mieszkanie (na przykład gminy). Prosząc ją, aby złożyła wniosek o przeprowadzenie remontu.
Niestety, trzeba jednak pamiętać o tym, że na wszystkie czynności związane z remontami zgodę musi wyrazić wspólnota. Czyli:

• więcej niż 51 procent członków w dużej wspólnocie (powyżej siedmiu lokali), lub
• wszyscy w małej (gdy lokali jest mniej niż siedem).

Gdy się nie zgodzą
A co, gdy sąsiedzi pani Marii nie zgodzą się na remont cieknącego dachu, bo dla nich nie jest problemem? W takim przypadku można zaskarżyć uchwałę do sądu. Tyle że to też może zrobić tylko właściciel mieszkania, które zajmuje pani Maria - bo to on jest stroną.

Nasza czytelniczka - oraz wszyscy inni, którzy też są najemcami we wspólnocie mieszkaniowej - musi pamiętać o tym, że nie dostanie pisma od jej zarządcy w sprawie dachu, podejmowanych uchwał i tego, na jakim etapie jest sprawa. A to dlatego, że pisma od zarządcy dostają tylko członkowie wspólnoty. Oczywiście, właściciel lokalu może je udostępnić najemcy, ale nie musi.

Pamiętajmy również, że najemca nie może też wejść na zebranie wspólnoty mieszkaniowej, bo jest spotkaniem właścicieli lokali. Mogą go zaprosić na takie spotkanie, ale wcale nie muszą.

Warto wiedzieć: kiedy i jak powstaje wspólnota
Wspólnoty mieszkaniowej nie da się założyć ani zadecydować, że od dziś nią jesteśmy. Powstaje tylko z mocy prawa. Dzieje się tak wówczas, gdy dotychczasowy właściciel budynku sprzeda na własność choćby jeden lokal na przykład w nowym bloku czy kamienicy, w której dotąd wszystkie mieszkania były własnością miasta.

Zapamiętaj: ponieważ powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie zależy od decyzji mieszkańców, a wynika z posiadania aktu własności, to jej członkiem można stać się wyłącznie z chwilą kupna lokalu. Właśnie dlatego osoby, które jedynie wynajmują mieszkanie, na przykład od gminy, nie są i nie mogą być członkami wspólnoty.

Wspólnotę mieszkaniową tworzą wyłącznie właściciele lokali, które mieszczą się w jednym lub wielu budynkach, i wchodzą w skład jednej działki. Takim lokalem może być nie tylko mieszkanie, ale również zakład usługowy, biuro, sklep, restauracja, warsztat. Wspólnota może powstać nawet tam, gdzie są wyłącznie lokale użytkowe.

Warto również wiedzieć, że właścicielami (czyli członkami wspólnoty mieszkaniowej) może być nie tylko prywatna osoba, ale również przedsiębiorstwo, spółka, gmina czy spółdzielnia mieszkaniowa. W każdym jednak przypadku właściciele zawsze razem podejmują wszelkie decyzje, które dotyczą wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnoty dzielimy na małe i duże
Wspólnoty mieszkaniowe są pewnym sposobem zarządzania nieruchomością. Dzielą się na małe i duże. To ważne rozróżnienie. Ma swoje prawne konsekwencje.

• Gdy liczba lokali nie jest większa niż siedem, powstaje mała wspólnota. Nie powołuje się w niej zarządu. Jest zarządzana przez wszystkich właścicieli (w ich imieniu może robić to zarządca). W takiej wspólnocie decyzje muszą być podejmowane jednomyślnie.

• Gdy liczba lokali jest większa niż siedem, powstaje duża wspólnota, którą reprezentuje zarząd. Decyzje zapadają większością głosów (powyżej 50 proc.).

To co za progiem Twojego mieszkania
Wspólnota mieszkaniowa może, między innymi, nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, za które stają się odpowiedzialni wszyscy jej członkowie. Każdy z nich odpowiada proporcjonalnie do wysokości swojego udziału w tak zwanej nieruchomości wspólnej. Stanowią ją między innymi grunty pod budynkiem, tereny zielone i rekreacyjne, place zabaw, parkingi, które należą do wspólnoty oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (np. klatka schodowa, winda, kotłownia, wspólne schowki, strych, zsyp) oraz elementy zewnętrzne budynku (jak elewacja, dach, itp.).

Z części wspólnej nie zrezygnujesz
Bo udział w niej związany jest z własnością lokalu. Część wspólna nieruchomości zostaje wydzielona z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku. W częściach ułamkowych jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości.
Udziały właścicieli w nieruchomości wspólnej podane są w akcie notarialnym oraz wpisane w księgach wieczystych.

Zapamiętaj: udział w nieruchomości wspólnej związany jest z własnością lokalu. Nie można się go zrzec!

Remonty finansowane są z funduszu remontowego
Koszty te ponoszą wszyscy członkowie wspólnoty - w wysokości udziału w budynku.
Wspólnota - jako całość - odpowiada i płaci za naprawy, konserwację, eksploatację oraz remonty części wspólnej nieruchomości.
Oznacza to, że kosztami obciążani są wszyscy członkowie: proporcjonalnie do powierzchni ich lokalu (czyli udziału w nieruchomości).

Wspólnota mieszkaniowa to spółka mieszkańców
To jej członkowie, właściciele, są w niej najwyższą władzą. Podejmują decyzje we wszystkich kwestiach, które wykraczają poza tak zwany zarząd zwykły. Decydują m.in. o: ustaleniu kosztów zarządzania nieruchomością wspólną i co będzie remontowane.

Decyzje podejmowane są na zebraniach członków wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów - w formie uchwał właścicieli.

Dzieje się to albo większością głosów w dużej wspólnocie, albo jednomyślnością w małej.

Uwaga! W małej wspólnocie obowiązuje zasada jednomyślności przy podejmowaniu uchwał, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Oznacza to, że jeśli nawet tylko jeden z właścicieli sprzeciwi się na przykład remontowi dachu, to uchwała w tej sprawie nie będzie podjęta.