Kto zyskał, a kto stracił na lockdownie i pracy zdalnej?
Ubiegły rok przyniósł duże zmiany na rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza magazynów i biurowców. O ile właściciele tych pierwszych mogą spać spokojnie i liczyć zyski, o tyle ci drudzy są w gorszym nastroju.
Rok 2020 był wyjątkowy dla rynku powierzchni magazynowych. Jak wyliczyli specjaliści firmy doradczej Cresa, wolumen transakcji w ubiegłym roku osiągnął rekordowy poziom 5,2 mln mkw., co oznacza wzrost o 28 proc. rok do roku i aż 139 proc. średniej rocznej z lat 2015-2019.
- Rok 2020 był bez wątpienia wyjątkowy - gospodarka kraju i rynek nieruchomości komercyjnych musiały zmierzyć się z bezprecedensowymi wyzwaniami, skutkującymi zmianami strukturalnymi, które przekształcą krajobraz biznesu na nadchodzące lata - mówi Tom Listowski, partner w firmie Cresa. - Chociaż wydaje się, że początkowy wysoki poziom niepewności obniżył się, to jednak przedsiębiorcy nadal muszą przemyśleć swoje modele biznesowe i dostosować je do nowych realiów, co z kolei skutkować będzie nowymi możliwościami i szansami.
Zaskoczenia nie było: najbardziej aktywnymi najemcami były firmy z sektora e-commerce, czyli handlu internetowego. Odnotowano także zwiększony popyt ze strony firm kurierskich i dystrybutorów detalicznych, a także lekkiej produkcji.
Łódzkie wśród gigantów
Największe transakcje w 2020 roku na tym rynku dotyczą firmy Amazon. Chodzi o park BTS Panattoni w Świebodzinie (województwo lubuskie) i powierzchnię 200.400 mkw. Listę transakcji Amazona uzupełnia umowa najmu z naszego regionu: na 73 tys. mkw. w Hillwood Łódź Górna.
W województwie łódzkim warto zwrócić uwagę jeszcze na dwie umowy najmu: 52 tys. mkw. w Exeter Park Stryków, którą podpisano z firmą Lidl oraz renegocjację kontraktu z Castoramą w Prologis Stryków Park II - 50 tys. mkw.
- W porównaniu z 2019 rokiem znacząco spadła ilość nowo dostarczonej powierzchni magazynowej w Polsce Centralnej - mówi Agnieszka Marczak z firmy Cresa. - Jest to jednak nadal region z dużą liczbą nowo zaplanowanych projektów, szczególnie w znanym klastrze magazynowym - Widzewie, a także w północnej i zachodniej części Łodzi. Najemcy są stale zainteresowani Polską Centralną ze względu na położenie regionu w środku kraju, co doprowadziło do rekordowej liczby nowo wynajętej powierzchni. Sytuacja związana z COVID-19 przyczyniła się do wzrostu obecności firm z sektora e-commerce, detalistów i operatorów logistycznych w tej części Polski.
Zainteresowanie powierzchnią magazynową w kraju sprawia, że nieco spadł wskaźnik pustostanów, który pod koniec IV kwartału 2020 roku wyniósł 6,9 proc. (spadek o 0,6 p.p. rok do roku).
Najwyższy poziom wakatów odnotowano w województwach świętokrzyskim (20,6 proc.) i kujawsko-pomorskim (9 proc.). W województwie łódzkim ten wskaźnik wynosi 8,3 proc. i w ciągu roku zmalał o 3,9 proc. W regionie w budowie ciągle jest 89 tys. mkw. powierzchni magazynowej, z czego 52,6 tys. mkw. już zostało wynajętych. W sumie nasze województwo dysponuje niemal 3,1 mln mkw. magazynów. Stawki czynszu bazowego w magazynach w Łódzkiem wahają się od 2,9 do 3,7 euro za mkw.
Zmiany, reorganizacje i dostosowanie
Ten rok i najbliższe lata mają być bardzo udane dla sektora powierzchni magazynowych.
- W 2021 czekają nas zmiany strukturalne, reorganizacje łańcuchów dostaw i dostosowanie się do nowych realiów - zapowiada Tom Listowski. - Rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych jest w świetnej kondycji, o czym świadczy silna dynamika podaży i popytu na rynku magazynowym. Polska jest bardzo atrakcyjnym miejscem dla najemców i inwestorów pod względem dostępności obiektów, terenów inwestycyjnych, kosztów prowadzenia działalności, zachęt inwestycyjnych, wykwalifikowanych zasobów ludzkich czy wysokości stawek czynszowych w Europie.
Ekspert prognozuje wzrost liczby obiektów magazynowych na terenach miejskich na największych rynkach regionalnych. Rozwijać się będą także rejony przy skrzyżowaniu ważnych szlaków komunikacyjnych, blisko zachodniej granicy czy tereny przy portach morskich. Przewidywany jest także wzrost liczby inwestycji typu BTS, czyli na zamówienie konkretnego odbiorcy. Najemcy bowiem rezygnują z tradycyjnych hal magazynowych i produkcyjnych, preferują obiekty zaprojektowane zgodnie z ich wymogami w zakresie działalności operacyjnej i wyposażenia.
Polska może zyskać na pandemii?
Kolejną konsekwencją pandemii ma być to, że firmy, które doświadczyły zakłóceń w międzynarodowych łańcuchach dostaw, będą częściowo przenosić funkcje produkcyjne i logistyczne bliżej rynków zbytu, także do Polski. Przewidywany jest również wzrost zainteresowania Polską ze strony firm prowadzących działalność w Wielkiej Brytanii, które z powodu Brexitu będą poszukiwały możliwości przeniesienia produkcji do Europy kontynentalnej.
Kolejnym zjawiskiem na tym rynku jest powstawanie ekologicznych magazynów.
- Jednym z najważniejszych trendów 2020 była popularyzacja i rozwój konceptu zielonych magazynów - mówi Joanna Sinkiewicz, partner w firmie Cushman & Wakefield. - Nowe magazyny i fabryki coraz wyraźniej wpisują się w trend rozwoju zrównoważonego budownictwa, ze szczególnym uwzględnieniem ochrony środowiska naturalnego. Zdecydowana większość nowych obiektów magazynowych ma dziś zielony certyfikat. Prócz ekonomii coraz częściej pojawia się też argument w postaci wymogu ograniczenia śladu węglowego.
Silny wpływ na standard nowych obiektów ma również automatyzacja. Deweloperzy i najemcy coraz chętniej inwestują w nowe technologie informatyczne, automatykę przemysłową.
Praca, ale z domu
Zupełnie inne nastroje panują wśród właścicieli biurowców, które po raz pierwszy opustoszały w połowie marca ubiegłego roku, gdy wprowadzono pierwsze covidowe ograniczenia. Furorę zaczęła wówczas robić praca zdalna, a część pracowników nadal wypełnia raporty, pisze artykuły czy odbiera telefony od klientów z domu.
To musiało przełożyć się na wyniki tego sektora, choć w Łodzi ubiegły rok, a zwłaszcza jego początek - jak wynika z badania firmy Cresa - był bardzo udany.
- Pomimo pandemii, popyt na łódzkim rynku nieruchomości biurowych w 2020 roku był bliski rekordowego poziomu sprzed 4 lat, gdy sięgnął 67 tys. mkw. - mówi Martyna Balcer z Cresa Polska. - Jest to głównie zasługa wyników za pierwsze półrocze, w którym sfinalizowane zostały procesy rozpoczęte jeszcze przed zmianami, takimi jak wprowadzenie na dużą skalę modelu pracy zdalnej.
Ekspertka zwraca uwagę na to, że firmy wstrzymały podejmowanie decyzji o wynajmie powierzchni, co było najbardziej widoczne w czwartym kwartale, który tradycyjnie jest najlepszy pod względem wolumenu zawieranych transakcji. Przewiduje jednak, że w długiej perspektywie zainteresowanie Łodzią utrzyma się na wysokim poziomie, a projekty będące obecnie w budowie będą stopniowo komercjalizowane.
Powierzchnia biurowa w Łodzi pod koniec ubiegłego roku wynosiła 578.500 kw. i w ciągu roku zwiększyła się o 9,5 proc. Największą transakcją w 2020 roku była umowa tzw. przednajmu 16.300 mkw. powierzchni biurowej w Fuzji podpisana przez Fujitsu Technology Solutions. Dwie kolejne to renegocjacje z ekspansją w University Business Park B (Barry Callebaut, 6 tys. mkw.) i w biurowcu Sterlinga Business Center (poufny najemca, 5.700 mkw.).
Biura nadal będą podstawowym miejscem pracy dla wielu firm
Bogdan Borkowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holding zaznacza, że ubiegły rok zmienił przede wszystkim sposób postrzegania biura jako jedynego miejsca pracy. Ta zmiana nie zniknie wraz z pandemią.
- Firmy przeszły z tradycyjnego modelu na bardziej elastyczny - mówi Borkowski. - Większość organizacji planuje wprowadzić rotacyjny system pracy, łączącej pracę zdalną z pracą w biurze. Obok zrównoważonego rozwoju, najbardziej istotnym czynnikiem budowania środowiska pracy stały się walory związane z ochroną zdrowia i bezpieczeństwem, a także rozwiązania, które mają wpływ na dobre samopoczucie pracowników. Jeszcze większe uznanie w oczach najemców zyskały budynki, oferujące szeroko rozumiane udogodnienia i usługi.
Ekspert zaznacza, że rynek biurowy przechodzi zmiany, ale jego pozycja i znaczenie jako sektora nieruchomości nie zmieni się. Biura nadal będą stanowiły podstawowe miejsce pracy dla większości firm.
- Z sygnałów docierających od pracowników wnioskuję, że większość z nich, pomimo że docenia zalety pracy zdalnej, oczekuje powrotu do biur - mówi Borkowski. - Dzięki upowszechnieniu hybrydowego modelu pracy zmieni się natomiast funkcjonalność przestrzeni biurowych. Powierzchnie będą bardziej dostosowane do pracy rotacyjnej. Aranżowane tak, by możliwe było szybkie wprowadzanie zmian w zakresie rozmieszczenia stanowisk pracy.
Nadchodzi czas na biura nowej jakości
Mimo kolejnego roku z pandemią, w Łodzi przybędzie powierzchni biurowej.
- W nadchodzących kwartałach możemy spodziewać się oddania do użytku kolejnych budynków biurowych w Łodzi - mówi Iga Kraśniewska z firmy Cresa Polska. - Będą to między innymi: React (15 tys. mkw., deweloper: Echo Investment) oraz kolejna faza projektu Monopolis - M3 (8.400 mkw., Virako). Ponadto pod koniec 2020 roku firma Cavatina rozpoczęła budowę kompleksu wielofunkcyjnego na terenie Widzewskiej Manufaktury, która będzie również obejmowała rewitalizację zabytkowej zabudowy.
Czynsze wywoławcze w Łodzi wynoszą 11-15 euro za mkw. w centrum i 10-13,5 euro w lokalizacjach poza centrum.
W opinii specjalistów ten rok przyniesie weryfikację jakości biurowców. Bogdan Borkowski nie ma wątpliwości, że największym powodzeniem wśród najemców cieszą się i będą się cieszyć nowoczesne i energooszczędne budynki biurowe, mające także możliwości szybkiej adaptacji w reakcji na ewentualne nowe zagrożenia współczesnego świata.
Pocieszeniem dla właścicieli biurowców ma być to, że pomimo czasowego spadku popytu spowodowanego pandemią, biura pozostaną fundamentalnym elementem funkcjonowania przedsiębiorstw.
- Pracownicy negatywnie odczuwają przede wszystkim brak bezpośrednich relacji międzyludzkich i ograniczone możliwości zdobywania wiedzy mentorskiej od bardziej doświadczonych kolegów - uważa Borkowski. - Zapotrzebowanie na pracę w biurze, choć w zmniejszonym wymiarze, nadal jest duże. Nie sądzę abyśmy mieli być świadkami rezygnacji z biur na masową skalę.
Poza tym bardzo prawdopodobny jest napływ nowych inwestorów do naszego kraju i relokacji procesów biznesowych do Polski, głównie spoza Europy. Zdaniem ekspertów już możemy obserwować początek takiego trendu. Przyczyni się to do zrównoważenia popytu i podaży w segmencie biurowym.
Tempo zmian będzie uzależnione jednak od rozwoju pandemii. Z raportu firmy CBRE wynika, że pracownicy mogą wrócić do biur w połowie tego roku. Tak uznało 7 na 10 dyrektorów zarządzających, nie tylko w Polsce. Jest jednak jedno „ale”. Twórcy raportu zastrzegają, że wszystko będzie uzależnione od rozwoju sytuacji epidemicznej w danym kraju, a 34 proc. dyrektorów zarządzających mówi wprost, że nie są pewni, kiedy uda się przywrócić pracowników do pracy w biurze.
Za kilka miesięcy okaże się, kto miał rację.
