Lex deweloper. Twardy orzech do zgryzienia dla samorządów i deweloperów?

Czytaj dalej
Fot. Dariusz Bloch
Szymon Spandowski

Lex deweloper. Twardy orzech do zgryzienia dla samorządów i deweloperów?

Szymon Spandowski

Specustawa mieszkaniowa, jak dotąd, stwarza więcej problemów deweloperom niż samorządom. Tak w każdym razie wynika z raportu, jaki powstał rok po wprowadzeniu lex deweloper na zlecenie Instytutu Metropolitalnego.

Specustawa mieszkaniowa, powszechnie znana jako lex deweloper, weszła w życie latem 2018 roku. Jej narodzinom towarzyszyły gorące dyskusje, pomimo wprowadzonych przez ustawodawców zmian, nadal budzi kontrowersje. Zdaniem autorów, miała zaspokoić głód mieszkaniowy w Polsce. Przeciwnicy zarzucali rządowi m.in., że specustawa daje zbyt wiele swobody deweloperom, pozwoli im omijać zapisy planów zagospodarowania przestrzennego, co może pogłębiać chaos urbanistyczny.

Do Torunia, jak dotąd, dotarły trzy wnioski dotyczące budowy na podstawie specustawy mieszkaniowej. Dwa zostały odrzucone z przyczyn formalnych, trzecia inwestycja dostała zielone światło - radni miejscy, do których należy ostateczna decyzja w tej sprawie, zapalili je podczas sesji 27 lutego. Dzięki temu deweloper z Trójmiasta, będzie mógł zabrać się za budowę dwóch budynków wielorodzinnych na Winnicy. Odstępstwa od planu miejscowego są niewielkie, radni - zanim podjęli uchwałę - dyskutowali głównie nad tym, że ulica wokół której rosną kolejne bloki, nie wytrzymuje już obciążenia.

Jeden metr więcej

Złożony przez inwestora wniosek dotyczy terenu położonego w pierzei zabudowy mieszkaniowej, mającego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym określono przeznaczenie nieruchomości na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz parametry zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym wysokość zabudowy 12 metrów (trzy kondygnacje) - wyjaśnia Anna Stasiak, dyrektor Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Toruniu. - Projekt uchwały dopuszcza jedynie odstępstwo od ustalonej w planie miejscowym wysokości zabudowy, ustalając maksymalną wysokość na 13 metrów (trzy kondygnacje od strony ulicy Winnica i cztery w głębi terenu). Pozostałe parametry zabudowy ustalone w projekcie uchwały są zgodne z planem miejscowym.

W Bydgoszczy deweloperzy również złożyli trzy wnioski o ustalenie lokalizacji inwestycji.

Pierwsze wnioski dotyczyły inwestycji lokalizowanych w Fordonie, na obszarach zieleni towarzyszącej terenom już zainwestowanym. Spotkało się to z gwałtownym sprzeciwem okolicznych mieszkańców - mówi Anna Rembowicz-Dziekciowska, dyrektor MPU w Bydgoszczy. - Rada Miasta odmówiła ustalenia lokalizacji dla obu tych inwestycji, ale w obu sprawach wnioskodawcy złożyli skargi do Sądu Administracyjnego.

Terminy obu rozpraw zostały wyznaczone na marzec, losy trzeciego wniosku powinny się natomiast rozstrzygnąć podczas kwietniowej sesji Rady Miasta Bydgoszczy.

- Wnioski są rzetelnie analizowane pod względem spełnienia wszystkich wymogów zarówno specustawy mieszkaniowej, jak i lokalnych standardów urbanistycznych, które zostały przyjęte przez radę miasta 19 grudnia 2018 roku - wyjaśnia Anna Rembowicz-Dziekciowska. - Sprawdzamy m.in., czy jest zapewniony wymagany ustawą i lokalnymi standardami dostęp do sieci ciepłowniczej oraz dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu wg wskaźnika wynoszącego cztery metry kwadratowe na planowanego mieszkańca. W dotychczas złożonych wnioskach inwestorzy nie wskazywali takich terenów rekreacji na własnej działce, lecz u sąsiada, nie mając przy tym żadnego prawa do wskazywanego terenu.

Tymczasem, zgodnie z zapisami specustawy, obiekty sportu, rekreacji oraz tereny zieleni, jeśli mają służyć obsłudze mieszkańców projektowanego budynku, stanowią inwestycję towarzyszącą.

Skoro inwestor nie dysponuje terenami, które wskazuje jako tereny wypoczynku oraz rekreacji dla swoich przyszłych mieszkańców, to winien wykazać się porozumieniem w sprawie zasad nabycia tego gruntu - dodaje szefowa MPU w Bydgoszczy.

Pierwszy rok funkcjonowania lex deweloper w miastach na prawie powiatu podsumował Instytut Metropolitalny z Gdańska. Raport na ten temat ukazał się na stronie: www.im.edu.pl pod koniec lutego. To bardzo ciekawa lektura. Jak się okazuje, od lata 2018 do lata 2019 w całej Polsce inwestorzy, korzystając ze specustawy mieszkaniowej, złożyli tylko 86 wniosków. W chwili gdy powstawał raport, tylko 10 samorządów podjęło uchwały o lokalizacji inwestycji, natomiast aż 52 wnioski zostały bez rozpatrzenia.

Samorządy mają prawo...

Liczby te się zmieniają, nie zmieniły się natomiast zapisy dotyczące standardów urbanistycznych, jakie zgodnie z ustawą muszą spełnić inwestorzy (dostęp do drogi publicznej, sieci wodociągowej kanalizacyjnej, sieci elek-troenergetycznej) oraz lokalnych standardów urbanistycznych, które mogą wprowadzić samorządy. Dzięki temu mogą one m.in. wpływać na wytyczne dotyczące minimalnej odległości od terenów rekreacyjnych, przystanków komunikacji, szkół czy przedszkoli.

„Rada gminy, poprzez lokalne standardy urbanistyczne, może także wpływać na wytyczne co do maksymalnej liczby kondygnacji nadziemnych budynku - czytamy w raporcie Instytutu Metropolitalnego z kwietnia ubiegłego roku (cytowany wcześniej raport z lutego 2020 roku jest kolejnym opracowaniem, jakie Instytut poświęcił ustawie lex deweloper). - Domyślnie, według norm ustawy, wartości te wynoszą odpowiednio, maksymalnie do czterech kondygnacji nadziemnych poza miastami oraz w miastach, których liczba mieszkańców nie przekracza 100 000 osób, albo do 14 kondygnacji nadziemnych, gdy liczba ta przekracza 100 000 mieszkańców. Sytuacja ta wygląda jednak inaczej, gdy w odległości nie większej niż pięćset metrów znajdują się już budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej maksymalną liczbę kondygnacji. W takim wypadku maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową w tych miejscach wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w tej właśnie zabudowie”.

Takie wytyczne obowiązują w Bydgoszczy. Ile miast postarało się o takie regulacje?

Ale rzadko z niego korzystają

W lutowym w raporcie Instytutu Metropolitalnego jest mowa o 21 miastach. Nie ma wśród nich Torunia.

- Uchwalone przez wiele gmin lokalne standardy urbanistyczne, ograniczające wysokość zabudowy, obowiązujące dla całego miasta, nie gwarantują rozwiązań korzystnych dla przestrzeni poszczególnych dzielnic i osiedli - wyjaśnia dyrektor Anna Stasiak. - Ograniczenie poprzez „standardy” wysokości zabudowy na terenie miasta do siedmiu kondygnacji w sytuacji, gdy wniosek inwestora będzie dotyczył działki położonej w zabudowie jednorodzinnej, może spowodować ten sam skutek przestrzenny, co lokalizacja zabudowy o wysokości 14 kondygnacji w osiedlach zabudowy wielorodzinnej o wysokości 4-5 kondygnacji. Uchwała w sprawie lokalnych standardów urbanistycznych nie jest w stanie ochronić przestrzeni miasta przed niepożądaną zabudową. Każdy wniosek należy rozpatrywać indywidualnie, mając na względzie przestrzenne i społeczne skutki inwestycji.

Wnioski te analizują między innymi członkowie zespołu koordynującego realizację inwestycji mieszkaniowych na terenie Torunia. Został on powołany w październiku 2018 roku przez prezydenta miasta. W skład zespołu weszły osoby odpowiedzialne za rozwój przestrzenny miasta w zakresie między innymi architektury, urbanistyki, komunikacji i gospodarki komunalnej.

Szymon Spandowski

Dodaj pierwszy komentarz

Komentowanie artykułu dostępne jest tylko dla zalogowanych użytkowników, którzy mają do niego dostęp.
Zaloguj się

plus.nowosci.com.pl

cena obniżona -50%

Dostęp do gazety online na 30 dni za połowę ceny

20,00 40,00

Czytaj aktualną gazetę w formacie PDF bez wychodzenia z domu. Pobierz ją i podziel się z bliskimi. Bądźcie na bieżąco z informacjami!

Kup teraz

Polska Press Sp. z o.o. informuje, że wszystkie treści ukazujące się w serwisie podlegają ochronie. Dowiedz się więcej.

Jesteś zainteresowany kupnem treści? Dowiedz się więcej.

© 2000 - 2020 Polska Press Sp. z o.o.