Mieszkania w Krakowie drożeją i zapewne będą drożeć. Bańka cenowa? Wedle deweloperów nie ma żadnej bańki. Są twarde realia rynkowe
Dla 80 procent krakowian mieszkania są dziś najdroższe – i najbardziej niedostępne - w historii. Ale dla 20 procent pozostałych są najtańsze i najłatwiej osiągalne. Ci drudzy, lepiej zarabiający, kupują lokale jak szaleni. Dla siebie, dla dzieci, dla wnuków, ale najczęściej – po to, by ulokować nadmiar gotówki. Ten nadmiar jest większy niż kiedykolwiek, a alternatywne formy oszczędzania przy pięcioprocentowej inflacji wydają się o piekło mniej korzystne.
Na pierwszy rzut oka świat, a na pewno Kraków, oszalał. Kilkanaście miesięcy temu pandemia wymiotła z dużych miast wszystkich wynajmujących mieszkania studentów i uczniów oraz turystów korzystających z najmu krótkoterminowego w ramach Airbnb czy Booking.com – i teoretycznie, z braku popytu, stawki za wynajem, a tym samym również ceny samych mieszkań, powinny gwałtownie spaść. Nic takiego się nie stało. Przeciwnie: ceny mieszkań stale rosną – i to mimo tego, że deweloperzy stawiają nowe jak szaleni. Jest prawdopodobne, że dzięki temu Polska pobije w tym roku ilościowy rekord z czasów Gierka.
Z czerwcowego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że najwyższe w historii ceny za metr kw. mieszkania pojawiły się aż w 11 z 17 monitorowanych miast. - Na szczególną uwagę zasługuje Kraków, gdzie MEDIANA cen właśnie przekroczyła 10 000 zł za metr kw. To oznacza skok rok do roku aż o 16 proc.! Minimalnie większy wzrost odnotowaliśmy tylko w Gdyni i Sosnowcu, ale w tym ostatnim nawet po podwyżce za metr trzeba zapłacić DWA RAZY MNIEJ niż w stolicy Małopolski – mówi Jarosław Sadowski z Expandera.
Trzeba tu wyjaśnić, że mediana uchodzi za wskaźnik o wiele bardziej miarodajny od średniej ceny (która dawno przekroczyła w Krakowie 10 tys. zł za metr): dzieli występujące w danym mieście stawki na dwie równe części – połowa mieszkań ma ceny ofertowe wyższe od mediany, a połowa – niższe.
Kilkunastoprocentowe wzrosty cen mieszkań w skali roku eksperci odnotowali również w Białymstoku, Lublinie, Szczecinie i Radomiu. W Rzeszowie, Warszawie, Łodzi, Częstochowie i Wrocławiu stawki wzrosły o ponad 5 procent, a więc powyżej inflacji. Zjawisko ma zatem charakter ogólnopolski, ale stawki w Warszawie (mediana 11,5 tys.), Krakowie (10,1 tys.) i Trójmieście (prawie 10 tys.) wydają się wielu kosmiczne – i przegrzane. Część publicystów ekonomicznych pisze wręcz o rosnącej za sprawą spekulantów bańce, która – jak to bańka – w końcu pęknie. I wtedy ceny rzekomo spadną.
- Nie ma żadnej bańki. Są liczne obiektywne okoliczności, z powodu których ceny rosną i prawdopodobnie będą dalej rosnąć, a w każdym razie – na pewno nie spadną
– komentuje Marek Bolek, prezes ogólnopolskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań (z siedzibą w Krakowie).
Drogo, coraz drożej…
Jarosław Sadowski zwraca uwagę, że roczne tempo wzrostu cen jest coraz szybsze. – W analizowanych przez nas 17 miastach podwyżka wyniosła średnio 9 proc., gdy jeszcze miesiąc temu było to 7 proc. Drastycznie spadła przy tym liczba nowo opublikowanych ogłoszeń o sprzedaży: było ich tylko 31,2 tys., czyli najmniej odkąd tworzymy nasze raporty. Jeszcze miesiąc temu można było wybierać wśród 54,5 tys. świeżych ofert. Ów mocny spadek dotyczy zarówno mieszkań nowych, jak i używanych. Słowem: ludzie postanowili zatrzymać mieszkania, licząc na dalszy wzrost ich cen – tłumaczy ekspert.
Równocześnie coraz więcej ludzi pyta go, kiedy wreszcie ceny spadną. - Trudno odpowiedzieć, ale wydaje się, że jeden z czynników nakręcających wzrosty w ostatnim czasie zaczyna się wyczerpywać: chodzi o ceny kredytów hipotecznych, które w pandemii spadły do najniższych poziomów w historii, ale obecnie wracają do poziomu sprzed kilkunastu miesięcy. Tak jest m.in. w Krakowie - wyjaśnia Sadowski.
Kupując mieszkanie na kredyt ludzie sprawdzają nade wszystko, jaką miesięczną ratę przyjdzie im płacić. W przypadku 50-metrowego mieszkania pod Wawelem w lutym 2020 r. było to (przy 10-procentowym wkładzie własnym) ok. 2150 zł i dzisiaj jest mniej więcej tyle samo. Jeśli ta suma wyraźnie wzrośnie (np. z powodu zwiększenia marży przez banki lub podniesienia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej), może to – zdaniem eksperta Expandera - zniechęcić klientów do kupowania mieszkań na kredyt i nieco przyhamować wzrost cen.
- Te nadzieje wydają się raczej płonne, a to dlatego, że większość mieszkań – zwłaszcza w Krakowie – kupuje się jednak za gotówkę. Cena kredytu nie odgrywa tu zatem roli – odpowiada Marek Bolek.
Poza tym na razie Polacy walą do banków drzwiami i oknami: od maja zaciągają średnio 2,5 tys. kredytów (o wartości ponad 800 mln zł) hipotecznych… dziennie. To dwa razy więcej niż przed rokiem.
Równocześnie na polskim rynku pojawili się potentaci nabywający mieszkania hurtowo. Pod koniec czerwca duński fundusz Nordic Real Estate Partners, wyspecjalizowany w nabywaniu i wynajmie mieszkań, wydał 100 mln euro na zakup 1 071 lokali na warszawskim Bemowie i Służewcu (będą one powstawać w najbliższych latach). Poinformował przy tym, że ma do wydania w Polsce pięć razy więcej pieniędzy i do końca roku 2025 chce u nas mieć jakieś… 10 tys. mieszkań. Podobne inwestycje fundusz poczynił już w Danii, Finlandii, Szwecji i Norwegii.
Duńczycy nie są nad Wisłą pierwsi. W maju szwedzki fundusz Heimstaden Bostad zawarł z Budimeksem Nieruchomości umowę kupna 2,5 tys. mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Cena: 1,4 mld zł. Wcześniej Szwedzi zainwestowali 400 mln zł w 707 warszawskich mieszkań od Marvipolu.
Eksperci przyznają, że taki hurtowy wykup lokali ogranicza podaż, a więc – przy wysokim i wciąż rosnącym popycie – podbija ceny. Czy do podobnych transakcji może dojść również w Krakowie?
- To tylko kwestia czasu. Kraków jest drugim najatrakcyjniejszym rynkiem w Polsce, o znakomitych perspektywach dalszego rozwoju i wzrostu, więc tego typu decyzje będą całkiem zrozumiałe. Niewykluczone zresztą, że już zapadły – odpowiada Marek Bolek.
Skąd ten wzrost i ile potrwa
Na pierwszy rzut oka inwestowanie w mieszkania – zwłaszcza na wynajem - w sytuacji, gdy nie ma studentów i zagranicznych turystów (ci ostatni zapewne nie wrócą na znaną sprzed pandemii skalę w ciągu pięciu czy ośmiu lat; część nie wróci nigdy) może się wydawać absurdalne. Tym bardziej, że z powodu pandemii w Polsce (także w Małopolsce i samym Krakowie) urodziło się rekordowo mało dzieci i zawarto najmniej małżeństw od dekad; zarazem rekordowo dużo ludzi umarło. Prognozy demografów na najbliższe lata są raczej pesymistyczne, co winno studzić popyt na mieszkania. Eksperci zwracają jednak uwagę na wiele innych czynników sprawiających, że zakup lokum nabiera sensu.
Przede wszystkim do wyobraźni przemawia… dotychczasowy wzrost cen. Krakowskie 16 procent w skali roku to solidny zysk zabezpieczający wolną gotówkę przed inflacją – i 16 razy więcej niż oferują dziś na lokatach najbardziej hojne banki. To również zdecydowanie więcej niż można wycisnąć z obligacji skarbu państwa (te ledwie zabezpieczają przed inflacją) oraz relatywnie bezpiecznych funduszy akcji.
- Dlatego coraz liczniejsze grono ludzi w ogóle nie patrzy na sytuację na rynku najmu, na aktualne stawki, ani na to, czy są turyści lub studenci, czy ich nie ma. Wielu klientów zakłada wręcz, że ich nowe mieszkanie, czy też kilka mieszkań będzie stało puste. Bo przecież i tak wartość zainwestowanych pieniędzy wzrośnie jak nigdzie
- opisuje prezes SBDiM.
Eksperci NBP szacują, że takie z założenia niewynajmowane (puste) mieszkania, nabywane wyłącznie w celu późniejszego odsprzedania z pokaźnym zyskiem, stanowią już 11 procent nowobudowanych lokali. W Krakowie może to być nawet co szóste mieszkanie. Krytycy tego zjawiska mówią o „nawałnicy spekulantów”. W opinii Marka Bolka, to „puste stanie” w wielu wypadkach nie potrwa jednak pod Wawelem zbyt długo: właściciele w końcu zaczną zarabiać także na wynajmie.
- Przesłanek, by tak sądzić, jest wiele. Po pierwsze: już jesienią wrócą studenci. Po drugie: do Krakowa ciągną coraz liczniej specjaliści z całego świata, zatrudnieni w globalnych firmach technologicznych i centrach obsługi biznesu. Muszą gdzieś mieszkać i mają wysokie wymagania. Po trzecie: Kraków nie przestał być atrakcyjnym miejscem dla podróży turystycznych i biznesowych, więc i ten ruch będzie się odbudowywał; owszem, potrwa to pewnie kilka lat, ale też inwestycje mieszkaniowe nie są czynione w krótkiej, tylko raczej w długiej perspektywie - wylicza Marek Bolek.
Zwraca przy tym uwagę, że część krakowian zarabia bardzo dobrze i może się spodziewać kolejnych podwyżek płac, a to dlatego, że małopolska gospodarka rozwija się w tempie imponującym nie tylko w skali Polski, ale i całej Unii Europejskiej. Jednocześnie cały czas brakuje pracowników – fachowców i specjalistów. Średnie wynagrodzenie ponad 100 tys. mieszkańców stolicy Małopolski przekroczyło 10 tys. zł, a ok. 50 tys. osób otrzymuje co miesiąc ponad 15 tys. zł. Osoby o takich dochodach nie myślą już po prostu o mieszkaniu, tylko o FAJNYM mieszkaniu. Ładnym, komfortowym, z wszelkimi udogodnieniami (typu winda w dwupiętrowym bloku i szerokie korytarze), dobrze położonym i skomunikowanym, zanurzonym w zieleni, przyjaznym dla całej okolicznej natury.
- Bardzo szybko przybywa krakowian, którzy chcą podnieść standard swojego lokum, wynieść się z gorszej lokalizacji czy też gorszego standardu do znacząco lepszych warunków, przy czym owe warunki są coraz bardziej wyśrubowane. Myśli tak już całkiem spora grupa klientów. Kolejną są młodzi świetnie zarabiający specjaliści i menedżerowie. Młode pokolenie ma zupełnie inne wymogi, związane choćby z trendami eko. A dostępnych na rynku mieszkań spełniających owe wysokie wymagania jest wbrew pozorom niewiele. Trzeba je dopiero wybudować. A deficyt zawsze wpływa na ceny - mówi Marek Bolek.
Dodaje, że w pandemii wzrost gospodarczy okazał się w Polsce wyższy niż w większości krajów Europy Zachodniej, o czym zdecydowała przede wszystkim umiejętność polskich przedsiębiorców do funkcjonowania w niesprzyjających i zmiennych warunkach. W dodatku widać dziś wyraźnie, że struktura gospodarcza samego Krakowa jest wyjątkowo korzystna, zróżnicowana, z relatywnie dużym udziałem przemysłu, a przede wszystkim – z tysiącami miejsc pracy opartych na wiedzy i wysokich technologiach – a przez to odporna na kryzysy i ekspansywna (dynamicznie rośnie eksport towarów i usług). W efekcie mamy wyższe niż przed pandemią zatrudnienie, a wynagrodzenia wzrosły rok do roku o ponad 12 proc. To rekord Polski i jeden z najlepszych wyników w Unii.
- Zaczynamy celować w standardy już nie południowoeuropejskie, lecz niemieckie. A to oznacza wyrównywanie także cen mieszkań. Bo czy Kraków jest dziś mniej atrakcyjnym miejscem do życia niż choćby Hamburg? Tymczasem w Hamburgu mieszkania kosztują wciąż znacznie więcej. Owszem, zarobki też są jeszcze inne – ale jedne i drugie będą się wyrównywać. Przecież o tym zawsze marzyliśmy – komentuje szef SBDiM.
Na razie to porównanie wydaje się dla większości krakowian frustrujące: za średnią pensję hamburską (3,8 tys. euro brutto) można kupić 0,9 metra kw. przeciętnego mieszkania w Hamburgu, a za średnią krakowską (7 tys. zł brutto) – niecałe 0,7 m kw. przeciętnego mieszkania w Krakowie. Tak naprawdę jednak owe średnie nie oddają prawdy i nie ułatwiają odpowiedzi na pytanie, dlaczego pod Wawelem mamy do czynienia z takim boomem. By to wyjaśnić, trzeba się bliżej przyjrzeć strukturze wynagrodzeń.
W Hamburgu średnie płace poszczególnych grup pracowników wyglądają tak: eksperci - 5425 euro, specjaliści - 4321 euro, fachowcy - 3052 euro, pomocnicy - 2259 euro. A w Krakowie: wyżsi menedżerowie – ponad 20 tys. zł, eksperci i specjaliści – ponad 15 tys. zł, fachowcy (m.in. w przemyśle) ok. 5,5 tys. zł, szeregowi pracownicy – ok. 3,5 tys. zł. Mamy więc nad Wisłą znacznie większe rozwarstwienie płac, a jednocześnie – szczęśliwie szybko rosnącą grupę osób wykonujących zadania oparte na wiedzy i zarabiających dobrze lub bardzo dobrze.
Deweloperzy przyznają otwarcie, że to właśnie przedstawiciele tej ostatniej grupy kupują dziś większość mieszkań (zazwyczaj jedna osoba nabywa dwa, trzy lub cztery lokale na raz), próbując w ten sposób chronić swe oszczędności przed inflacją. W poprzednich miesiącach inwestycje takie były wspierane („lewarowane”) rekordowo tanimi kredytami, teraz dominuje gotówka.
Polacy w ogóle mają jej rekordowo dużo: NBP szacuje, że od początku pandemii finansowe zasoby gospodarstw domowych wzrosły w naszym kraju o 10 proc. (europejska średnia to 6 proc.), czyli o 140 mld złotych, nie tylko dzięki szybko rosnącym płacom, ale i za sprawą wydatnego wsparcia dla miejsc pracy z publicznej kasy (czyli tarczom). NBP od miesięcy przyznaje, że te pieniądze są masowo wycofywane z lokat, bo ludzi odstręcza zerowe oprocentowanie depozytów.
- Od kilku miesięcy deweloperzy sprzedają u nas znacznie więcej mieszkań niż rok temu. Coraz liczniejsze transakcje dotyczą domów jeszcze nie wybudowanych. To pokazuje potencjał wzrostu sprzedaży, ale też sugeruje dalszy wzrost cen. Potężną rolę odgrywa tu bardzo ograniczona liczba gruntów, których ceny też poszybowały. W górę idą też cały czas koszty wytworzenia – robocizny i materiałów. Stal zdrożała dwukrotnie, ceny cementu i betonu oraz chemii budowlanej i systemów ociepleń windowane są przez potwornie drogą w Polsce energię, dochodzą do tego wysokie ceny paliw. Także wynagrodzenia pracowników muszą dalej rosnąć, bo brakuje właściwie wszystkich fachowców – wylicza Marek Bolek.
Deweloperzy narzekają, że mimo iż Kraków jest aż w 70 proc. pokryty planami zagospodarowania, to na pozwolenie na budowę czeka się bardzo długo. Sprinterami nie są dostawcy mediów, co opóźnia formalności – ograniczając i tak skąpą podaż mieszkań. To także podbija ceny.
- Wbrew mitom, wzrost cen wcale deweloperów nie cieszy. Wysokie ceny oznaczają bowiem, że mieszkania stają się dostępne dla coraz mniejszej grupy osób. A nam zależy, żeby były dostępne dla jak najszerszego kręgu krakowian
– podkreśla Marek Bolek.
Polski Ład obniży czy podbije ceny? Niezbędny będzie podatek katastralny?
Ekonomiści spierają się, jaki wpływ na rynek mieszkań mogą mieć rozwiązania zapowiedziane przez rząd w ramach Polskiego Ładu. Państwo ma m.in. wspierać masowe budowanie przystępnych cenowo społecznych mieszkań czynszowych oraz lokali komunalnych, co teoretycznie winno zwiększyć dostęp do własnego dachu nad głową wśród wielomilionowej grupy tych, których dziś nie stać ani na kupno, ani na wynajem oraz wśród najuboższych (mówiła nam o tym niedawno Anna Kornecka, wiceminister rozwoju, pracy i technologii). Czy to jednak wpłynie na ceny mieszkań na wolnym rynku? Raczej nie, ponieważ „ci, których nie stać” nie są uczestnikami tegoż rynku, a więc nie wzmagają popytu.
Równocześnie Polski Ład – ogłoszony w okresie szybkiego odzyskiwania optymizmu po najbardziej morderczej fali pandemii (tylko w marcu i kwietniu zmarło 110 tys. osób, o 40 tys. więcej niż „normalnie”) – zakłada m.in. uruchomienie programu wsparcia w zakupie mieszkań dla młodych (do 40 lat) rodzin z dziećmi, czyli de facto pokaźne dofinansowanie wkładu własnego. Przy dwójce dzieci państwowa dotacja wynosiłaby 20 tys. zł, przy trójce już 60 tys., a przy piątce – 100 tys.
Polski Związek Firm Deweloperskich, zrzeszający ponad 200 firm z całego kraju, ostrzega, że - wbrew pozorom – może to wcale nie schłodzić rynku, ale przeciwnie – jeszcze go rozgrzać. Pojawią się bowiem na nim nowi klienci, których dotąd nie było stać na zakup lokum, a mieszkań przecież nie przybędzie. – Kiedy brakuje mieszkań, państwo powinno wspierać przede wszystkim ich budowę, czyli rynek pierwotny, nie zaś podbudzać obrót nimi. Od kilkukrotnej zmiany właściciela tego samego mieszkania nie przybędzie lokali, a więc nie wzrośnie liczba rodzin dysponujących swoimi mieszkaniami. Kierując wsparcie na oba rynki, rząd bierze na siebie ryzyko wzrostu cen, zwłaszcza na rynku wtórnym – uważają liderzy PZFD. I zwracają uwagę, że już dziś ceny mieszkań „używanych” (oferowanych na rynku wtórnym) rosną dużo szybciej niż nowych (na rynku pierwotnym).
Część ekspertów coraz głośniej mówi o konieczności wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego – od drugiego lub trzeciego mieszkania. Danina taka zmniejszyłaby opłacalność inwestycji w kolejne lokale, zwłaszcza tych hurtowych (w tym spekulacyjnych), których jesteśmy dziś świadkami. W przeciwnym razie – kusząc szybkim i dość łatwym dochodem – Polska może przyciągać coraz więcej spekulantów, którzy jeszcze bardziej podbiją ceny, przez co mieszkania staną się kompletnie nieosiągalne dla przeciętnych Polek i Polaków. Wtedy faktycznie będziemy mieli bańkę.
Decyzja o podatku katastralnym wymaga jednak z jednej strony rozwagi, a z drugiej – odwagi władzy. Choć co rusz z ministerstw wychodzą rzekomo sprawdzone „przecieki” o pracy nad katastrem, politycy PiS konsekwentnie zapewniają, że takiego podatku nie wprowadzą.
