Spółdzielnie mieszkaniowe o krok od wielkiej rewolucji. Spółdzielcy chcą więcej wpływów i kontroli

Monika Kaczyńska

Ponad 2 miliony mieszkań w kraju, blisko 10 milionów mieszkańców - to bilans spółdzielni mieszkaniowych. Pierwsza polska powstała w Poznaniu w 1890 roku, z udziałem Stefana Cegielskiego (syna Hipolita). Po II wojnie światowej spółdzielnie były głównymi budowniczymi mieszkań. W latach 90-tych przeszły głęboki kryzys. Dziś czeka je nowe otwarcie, a spółdzielcy sięgają po władzę.

Gdy w ubiegłym tygodniu Rada Nadzorcza Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, pod naciskiem mieszkańców, odwołała zarząd, sprawa wywołała wielkie poruszenie. To ewenement w skali kraju. W większości z około trzech tysięcy spółdzielni mieszkaniowych w kraju do zmian na najwyższych stanowiskach dochodzi łagodnie. Co na to spółdzielcy? - To tereny okupowane - mówią jedni. - Jesteśmy na swoim - twierdzą inni. A rzeczywistość spółdzielcza jest niezwykle złożona.

Zaczęło się w Poznaniu

Towarzystwo „Pomoc” Spółka Budowlana powołane w Poznaniu w 1890 roku było pierwszą polską spółdzielnią mieszkaniową. Zaledwie roku potrzebowali jej założyciele, by zaistniała na podstawie ogłoszonych 1 maja 1889 roku pruskich przepisów o spółdzielczości mieszkaniowej. Z trzyosobowym zarządem i liczącą dziewięć osób Radą Nadzorczą, w skład której weszli między innymi Stefan Cegielski (syn Hipolita), Bolesław Potocki czy Napoleon Urbanowski, powstaniec styczniowy, współpracownik Cegielskiego, inicjator m.in. budowy kościoła pw. Matki Boskiej Bolesnej na Łazarzu.

Celem Towarzystwa „Pomoc” było „popieranie zarobkowości i gospodarstwa członków Spółki przez nabywanie, zadzierżawianie i najmowanie gruntów, stawianie budynków, urządzanie składów i pomieszkań w budynkach, jako też wydzierżawianie, tudzież pozbywanie się tychże poprzez sprzedaż” - napisali w odezwie założycielskiej.

[polecane] 21071361;1;Czytaj także[/polecane]

Pierwszym przedsięwzięciem „Pomocy” była budowa nieistniejącej już dziś kamienicy przed Teatrem Polskim na połączonych działkach - posiadanej przez Towarzystwo i udostępnionej przez teatr. W zamian za to Towarzystwo zobowiązało się do przekazywania teatrowi dochodu z budynku, pomniejszonego o dywidendę dla członków, wynikającą z udziałów. Ta inżynieria finansowa przyniosła sukces, a kamienica przez dziesięciolecia zapewniała teatrowi stabilizację finansową.

Jeszcze w tym samym roku powstaje spółdzielnia mieszkaniowa w Bydgoszczy, później w Toruniu. Pierwsze spółdzielnie budują mieszkania w systemie własnościowym. Są więc de facto ofertą dla zamożniejszej części społeczeństwa, głównie nauczycieli czy urzędników. To zmienia się w 1908 roku. Spółdzielnie lokatorskie z ofertą mieszkań dla ludności robotniczej powstają m.in. w Gnieźnie, Inowrocławiu, Chorzowie.

W 1913 roku powstaje prawdopodobnie jedyna do tej pory na ziemiach polskich damska spółdzielnia mieszkaniowa. Zakładają ją krakowskie urzędniczki pocztowe. W 1920 roku wchodzi w życie ustawa regulująca spółdzielczość mieszkaniową w odrodzonej Polsce. Przewiduje one dwa typy budownictwa: własnościowe i lokatorskie.

Przewidziano też pomoc państwa dla spółdzielni mieszkaniowych. Każda spółdzielnia mogła ubiegać i korzystać ze specjalnych funduszy. Początkowo tego typu kredyty sięgały 95 procent kosztów budowy, z ratami na 20 lat na 4 procent. Po kilku latach zmniejszono je na 80-90 procent kosztów budowy, z oprocentowaniem na 3 procent.
W 1924 roku powstał Bank Gospodarstwa Krajowego, który przejmuje na siebie kredytowanie spółdzielczych przedsięwzięć budowlanych. Zaś w 1931 roku zostaje powołany Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych.

Trzy lata później dochodzi do nowelizacji prawa spółdzielczego, na mocy której powołanie spółdzielni jest możliwe tylko za zgodą Krajowego Związku Rewizyjnego. Ma to zapobiegać tworzeniu spółdzielni słabych ekonomicznie.
O okresie międzywojennym zwykło się mówić, że to czas dynamicznego rozwoju spółdzielczości.

Z całą pewnością powstanie w ciągu zaledwie dwóch dekad niepodległości 617 spółdzielni mieszkaniowych należy poczytać za sukces.
Jednak skala ich przedsięwzięć budowlanych była relatywnie niewielka. Spółdzielnie lokatorskie postawiły 595 domów, budujące mieszkania własnościowe 2177. Lokatorskie dysponowały 6 115 mieszkaniami, własnościowe - 9932. Liczba 16047 mieszkań stanowiła zaledwie 0,2 procent krajowego zasobu.

Po II wojnie światowej z ponad sześciuset spółdzielni zostało niewiele ponad 70. Ich funkcjonowanie sprowadzało się jedynie do przetrwania. Dopiero po odwilży 1956 władza uznała, że spółdzielnie będą dobrym sposobem na zapewnienie dużej liczby mieszkań. Tyle, że Związek Spółdzielni Mieszkaniowych zostaje przekształcony w Centralny Związek Spółdzielczości Budownictwa Mieszkaniowego. W 1961 roku powstaje nowa ustawa. W myśl jej zapisów przynależność do centralnego związku jest obowiązkowa.

Spółdzielnie odnoszą budowlany sukces. W 1956 roku mają w swoich zasobach 20 tysięcy mieszkań. W 1963 roku jest ich już 108. Cztery lata później spółdzielnie budują więcej niż gminy i zakłady pracy razem wzięte. Rozrastają się. Stają się instytucjami.
Lata 90. XX stulecia przynoszą ze sobą wielki kryzys spółdzielczości mieszkaniowej. Spółdzielnie praktycznie przestają budować. Przytłoczone kredytami zaciąganymi na budowę mieszkań jeszcze pod rządami poprzedniego ustroju borykają się z kłopotami.
W 2000 roku Sejm uchwala ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, która obok prawa spółdzielczego reguluje ich działanie. Do dziś ustawa była nowelizowana wiele razy.

Samych spółdzielni zaś w Polsce jest około 3 tysięcy. Mieszkań spółdzielczych (lokatorskich i własnościowych) jest ponad 2 miliony. Tylko w Wielkopolsce liczba ta przekracza 169 tysięcy.

Teren okupowany

- Około 10 milionów ludzi w Polsce mieszka na terenach okupowanych - mówi Piotr Derbis, członek spółdzielczej Rady Osiedla Bolesława Śmiałego, wchodzącego w skład Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

- Spółdzielnie mieszkaniowe są niemal wyłączone z władzy państwa i samorządów. Do kogokolwiek byśmy się nie zwracali, wszyscy rozkładają ręce.
Dlaczego? Bo zgodnie z prawem spółdzielczym „majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków”. Oni sami więc decydują w jako sposób nim zarządzają.

- Ten zapis może ma sens w nowych spółdzielniach - mówi Władysław Opiat, mieszkaniec osiedla Jana III Sobieskiego, niegdyś przewodniczący tamtejszej Rady Osiedla. - W takich jak nasza powoduje, że praktycznie nie ma kontroli z zewnątrz. NIK nie ma uprawnień, spółdzielcy - teoretycznie. Bo o jakiej kontroli można mówić, gdy na odpowiedź na pismo wystosowane do Rady Nadzorczej czekam bez skutku już rok?

- Przez lata słyszeliśmy: zmieńcie sobie prezesa - dodaje Marek Nowak z osiedla Bolesława Śmiałego - Tyle, że zajęło nam to osiem lat.

[polecane] 21656379;1;Czytaj także[/polecane]

Odwołany w ubiegłym tygodniu przez Radę Nadzorczą Krzysztof Winiarz objął funkcję prezesa w 1994 roku. Zastąpił na tym stanowisku Jacka Cenkiela, zmarłego w ubiegłym roku prezesa UWI - firmy deweloperskiej wyrosłej z pionu remontowo-budowlanego Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Mimo że w protokole walnego zebrania znalazł się zapis, że członkowie zarządu spółdzielni nie mogą być w radach nadzorczych i nie mogą pełnić żadnych funkcji w spółkach współpracujących ze spółdzielnią Krzysztof Winiarz zasiadł w Radzie Nadzorczej UWI i pozostał tam do 2015 roku.

Ale już kilka lat po objęciu przez niego stanowiska spółdzielcy zaczęli mieć wątpliwości co do sposobu zarządzania spółdzielnią.
- Wtedy docieplano nasze budynki - wspomina Władysław Opiat.

- Chcieliśmy wiedzieć, co jak i za ile i jako Rada Osiedla coraz śmielej żądaliśmy różnych dokumentów, pisaliśmy pisma. To się spółdzielni nie spodobało. Ostatecznie na podstawie pisma od człowieka, którego na oczy nie widziałem, zwołane ad hoc zebranie grupy członkowskiej odwołało mnie z Rady Osiedla. Nie przestałem upominać się o swoje, ale to już była walka z wiatrakami. Wszystkie kolejne sprawy, a było ich niemało, były zamiatane pod dywan.

Nie znalazła się tam, choć taki zapewne był plan, sprawa przekazania UWI przez spółdzielnię działki, dzięki której osiedle Botanika I mogło w ogóle powstać, bo tylko tamtędy wiódł dostęp do drogi publicznej. - Cała sprawa była bardzo tajemnicza - opowiada Marek Nowak. - O przekazaniu działki nie było ani słowa w kolejnych, rocznych sprawozdaniach spółdzielni. Rzecz wyszła na jaw poniekąd przypadkiem. Zauważyliśmy, że na terenie, na którym miała powstać szkoła, której budowa nie została nigdy ukończona, rozpoczęły się prace. Zastanawialiśmy się z sąsiadami, kto i co tam buduje. Poszedłem do Urzędu Miasta sprawdzić i dopiero wtedy okazało się, że ta budowa częściowo jest na spółdzielczym gruncie. To nas strasznie rozeźliło. Zaczęliśmy się organizować.

Spółdzielcy jeszcze w 2013 roku, szukając sprawiedliwości trafili do posła Tadeusza Dziuby. Ten złożył doniesienie do prokuratury o podejrzeniu działania na szkodę spółdzielni przez jej prezesa i wiceprezesa.
- Sądzę, że fakt iż to właśnie poseł Dziuba złożył to doniesienie sprawił, że prokuratura potraktowała sprawę bardzo poważnie - ocenia dziś Marek Nowak. - Nie wiem czy byłoby tak samo, gdyby podobne złożyła po prostu grupka niezadowolonych spółdzielców.

Postępowanie prokuratorskie w tej sprawie trwa do dziś, choć niespodziewany zwrot akcji nastąpił w 2015 roku, kiedy w połowie października prokurator podjął decyzję o odsunięciu od pełnienia obowiązków Krzysztofa Winiarza i jego zastępcy Michała Tokłowicza, w obawie o mataczenie. W lutym sąd uchylił tę decyzję, ale mieszkańcy nie zasypiali gruszek w popiele.

- Doprowadziliśmy do rozpisania przetargu na docieplenie naszego budynku - wyjaśnia Piotr Derbis. - Koszt tej inwestycji wyniósł około 700 tys. zł. Rok później, gdy prezesi wrócili już do pracy, sąsiedni budynek docieplono za 1,2 mln zł.
Coraz lepiej zorganizowani mieszkańcy zaczęli z sukcesami startować w wyborach do spółdzielczych rad osiedli, wprowadzili też swoich kandydatów do Rady Nadzorczej.

W listopadzie ubiegłego roku Rada Nadzorcza obniżyła zarządowi zarobki o połowę. Tydzień temu zdecydowała o odwołaniu prezesa Krzysztofa Winiarza. Wiceprezes Michał Tokłowicz złożył wypowiedzenie. Będzie pracował do końca sierpnia. Krzysztof Winiarz jest na zwolnieniu lekarskim.

Spółdzielcy są pełni nadziei, bo odwołanie prezesa spółdzielni to ewenement w skali kraju. Dlaczego?

- W spółdzielniach mieszkaniowych mamy do czynienia z absurdalną sytuacją, w której organ zwierzchni jest uzależniony od tego, kogo kontroluje - mówiła „Gazecie Prawnej” Halina Stankiewicz, likwidatorka jednej ze śląskich spółdzielni mieszkaniowych.

- Rada nadzorcza powinna kontrolować zarząd, ale tego nie robi, bo zazwyczaj trafiają do niej osoby wybierane w praktyce przez prezesa, który jest panem i władcą spółdzielni. I boją się sprzeciwić, bo wiedzą, że sprzeciw może skutkować utratą stanowiska, a co za tym idzie - zarobku. W efekcie prezesi są mocno powiązani z członkami rady nadzorczej. Ręka rękę myje

- podkreślała.

W zasadzie wszyscy są zgodni, że bez zmian w przepisach nie ma mowy o rozsupłaniu tego węzła. Jak powinny się zmienić? - Przede wszystkim transparentność - twierdzi Władysław Opiat. - Spółdzielca powinien mieć dostęp do wszystkich dokumentów, a obrady organów spółdzielni powinny być transmitowane przez Internet.

Zdaniem Marka Nowaka problemem w spółdzielniach jest rozmiar. - Powinny być na tyle małe, by walne zgromadzenie mogło się odbyć w jednym miejscu - mówi. - Walne odbywające się w częściach pozwalają rozgrywać osiedla między sobą, o obradach trudno mówić.

Piotr Derbis mówi o poddaniu spółdzielni nadzorowi państwa, wpisaniu do ustawy o spółdzielniach sankcji za niedopełnianie obowiązków przez zarząd, a także wyborach do organów spółdzielni przeprowadzanych z podobnymi rygorami jak wybory samorządowe. - Komisyjne liczenie głosów i mężowie zaufania to konieczność. Trudno nie mieć wątpliwości, gdy zapieczętowaną urnę z głosami prezes zabiera do siedziby zarządu. Nie muszę dodawać, że nie gdzie indziej są pieczęcie - mówi.
Że zmiany w spółdzielczości mieszkaniowej są potrzebne - wydaje się oczywiste. Niemal pewne - że nadchodzą.

Te same, nie takie same?

Zmiany w ustawach regulujących działanie spółdzielni mieszkaniowych są związane bezpośrednio z faktem, że znalazły one ważne miejsce w Narodowym Programie Mieszkaniowym.
- Dostrzeżono w nich potencjał do budowania, przy wsparciu państwa, dużej liczby dostępnych mieszkań - mówi Jarosław Pucek, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości.

- Moim zdaniem słusznie. Jest bardzo wiele dobrze, nowocześnie zarządzanych spółdzielni, które w odpowiednich warunkach mogą się dobrze rozwijać. I dotyczy to zarówno małych, jak i dużych spółdzielni. W innych - inercja jest dość duża, ale rolą państwa jest stworzyć takie przepisy, by je uelastycznić. Trzeba pamiętać, że obecnie większość spółdzielni jest stabilna finansowo. Warto ten potencjał wykorzystać. Zresztą państwo stawia na kolektywne formy budownictwa. Dlatego, że są tańsze

- dodaje Pucek.

Obecnie trwają prace nad trzema projektami ustaw regulujących działanie spółdzielni mieszkaniowych. Prowadzą je Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, Ministerstwo Sprawiedliwości, kolejny, własny przygotowuje Senat.

Najważniejsze zmiany proponowane w projekcie Ministerstwa Rozwoju to wprowadzenie kadencyjności zarządów, ale bez ograniczenia liczby kadencji, jasne określenie katalogu dokumentów, które spółdzielnia musiałaby udostępniać członkom, obowiązkowy wybór zarządu przez walne zgromadzenie, a tak-że powrót - jako możliwość, nie zaś obowiązek, do podejmowania decyzji w spółdzielniach przez zebrania przedstawicieli. Kolejne zmiany to liczenie głosów tylko obecnych na walnym zgromadzeniu i możliwość głosowania korespondencyjnego.

Projekt Ministerstwa Sprawiedliwości z kolei zakłada, że decyzje w spółdzielni będzie podejmowało jedynie walne zgromadzenie, za to członkowie mogliby głosować przez internet.

Projekt senacki przewiduje zdalny udział w walnym zgromadzeniu oraz głosowanie przez Internet. W spółdzielniach, których liczba członków przekroczy 500 wyłanianie zarządu i rady nadzorczej w tajnych wyborach odbywających się w dzień wolny od pracy.

- Nic nowego pod słońcem - komentuje te prace Jan Marciniak, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Winogrady”, uchodzącej za jedną z najlepiej zarządzanych w Poznaniu.

- Od kiedy jestem prezesem spółdzielni, a mija już 13 lat, co roku mówi się o uzdrawianiu spółdzielczości. Na razie żaden z projektów nie został przyjęty przez Radę Ministrów, one same w niektórych fragmentach się wykluczają, zbyt wcześnie, aby je komentować.

[polecane]19453113;1;Czytaj także[/polecane]

Podkreśla jednocześnie, że na Winogradach, drugiej co do wielkości spółdzielni w Poznaniu, spółdzielcy bardzo aktywnie korzystają ze swojego prawa do decydowania. - Na walne zgromadzenia przychodzi bardzo dużo osób - mówi.

- W istotnych sprawach dotyczących części wspólnych przeprowadzamy referenda, decyzje dotyczące budynków mieszkalnych podejmujemy w formie uchwał. Spółdzielcy mają wgląd we wszystkie dokumenty, nigdy nie spotkaliśmy się z zarzutem braku transparentności.Prezesem spółdzielni został z konkursu. Spółdzielcy sprawdzali nie tylko kwalifikacje zawodowe - Podobnie jak inni kandydaci musiałem się poddać testom psychologicznym. Był to jeden z wymogów konkursu. I przy okazji interesujące doświadczenie - podsumowuje.

-------------------------
Zainteresował Cię ten artykuł? Szukasz więcej tego typu treści? Chcesz przeczytać więcej artykułów z najnowszego wydania Głosu Wielkopolskiego Plus?

Wejdź na: Najnowsze materiały w serwisie Głos Wielkopolski Plus

Znajdziesz w nim artykuły z Poznania i Wielkopolski, a także Polski i świata oraz teksty magazynowe.

Przeczytasz również wywiady z ludźmi polityki, kultury i sportu, felietony oraz reportaże.