Z miłości do Bojar chce postawić blok inny niż wszystkie

Tomasz Maleta

Cztery kondygnacje, 28 mieszkań, bez lokali usługowych, ale z pasieką na dachu i ponadstandardowymi rozwiązaniami dla niepełnosprawnych. Taki budynek planuje inwestor w południowej części Bojar. Blok miałby stanąć u zbiegu ulicy Modlińskiej i Poprzecznej. Na razie działka jest niezabudowana.

Inwestor wystąpił z wnioskiem do miasta o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Informacja z koncepcją architektoniczno-urbanistyczną została opublikowana w Biuletynie Informacji Publicznej Urzędu Miejskiego w Białymstoku.

To czwarte podejście dewelopera do wniosku. Pierwotnie złożył go w 2019 roku. W pierwszym kwartale 2021 roku mieli się nim zajmować radni z komisji zagospodarowania przestrzennego i ochrony środowiska, ale sprawa spadła z porządku obrad. Teraz inwestor przedstawił kolejną koncepcję inwestycji, już po uwagach Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej z 7 kwietnia i wezwania magistratu z 18 czerwca do uzupełnienia braków w trzecim wniosku.

Trudny kompromis

- Koncepcja urbanistyczna-architektoniczno budynku wielorodzinnego u zbiegu ulic Modlińskiej/Poprzecznej ewaluowała i w tej chwili jest kompromisem między rygorystycznymi zapisami planu miejscowego a tzw. specustawy mieszkaniowej – mówi Karol Halicki, inwestor.

Dodaje, że prognozowany budynek został zaprojektowany z uwzględnieniem potrzeb osób niepełnosprawnych ponad to, co przewidują obowiązujące przepisy.

- Plus kontakt z naturą poprzez pozytywne oddziaływanie pasieki, którą planuje się na dachu bloku. W tej chwili uli na Bojarach nie ma, nasze będą pierwsze w dzielnicy – tłumaczy Karol Halicki. - Pszczoły na dachach budynków to nic nowego nawet w dużych metropoliach, nie tylko w Polsce, ale także na świecie np. w Nowym Jorku, Londynie albo Paryżu, a w Warszawie szacuje się, że uli jest ok. 2 tysięcy. W Białymstoku to się dopiero zaczyna, ale mam nadzieję, że ta liczba szybko przekroczy 100, 200 uli itd.
Według niego pozytywnie o inwestycji wypowiada się marszałek województwa, wojewódzki komendant straży pożarnej, wojewódzki inspektor sanitarny, a z ramienia Urzędu Miejskiego Zarząd Dróg Miejskich i Departament Geodezji.

- Jesteśmy w trakcie ostatnich uzgodnień z wojewódzką konserwator zabytków. Wytyczne z tego urzędu były bardzo rygorystyczne, z uwagi na to, że inwestycja znajduje się na zabytkowym obszarze urbanistycznym. Co prawda na podstawie mocno archiwalnej decyzji, bowiem jest ona z końcówki lat 70. XX wieku, ale nadal obowiązuje – podkreśla inwestor.

O jedno piętro mniej i bez usług

Początkowo budynek miał mieć pięć kondygnacji, ale po zmianie zostaną tylko trzy plus parter. Na parterze miały być dwa nieduże lokale usługowego, które ostatecznie wykreślono z koncepcji. Miejska Komisja Architektoniczno-Urbanistyczna (organ doradczy prezydenta Białegostoku) zaproponowała, by budynek odzwierciedlał także zapisy planu miejscowego. Tak, by jego uwarunkowania odnośnie powierzchni zabudowy działki, powierzchni biologicznie czynnej, wysokości tzw. „wzorników bojarskich”, czy wreszcie funkcji mieszkalnej zgrać z zapisami specustawy mieszkaniowej.

- To się udało i mam nadzieję, że na jesieni lub wiosną ruszy budowa – prognozuje Karol Halicki.

Co zrobią radni?

Wcześniej jednak na temat lokalizacji inwestycji debatować będą miejscy radni. Tak wynika z zapisów lex deweloper, czyli ustawy z 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. W przypadku budowy bloku przy Modlińskiej muszą wypowiedzieć o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu mieszkaniowej. Pierwszy raz staną przed takim wyzwaniem. Co prawda pod koniec lutego 2020 roku mieli wypowiedzieć się odmownie o lokalizacji mieszkaniówki na terenie po byłej chłodni przy Baranowickiej, ale sprawa została zdjęta z porządku obrad. Inwestor wycofał wniosek. Jak będzie w przypadku Bojar, co zrobią radni?

- Wierzę, że przychylą się do finału tego, co rodziło się w bólach i trwało dwa lata. Powstał kompromis, który został wypracowany ze wszystkimi środowiskami i wydaję mi się, że wszyscy powinni być usatysfakcjonowani końcowym wyglądem i formą budynku – podkreśl Karol Halicki.

Nie ukrywa, że gdy w 2019 roku przedstawiłem pierwszą koncepcję, spotkała się ona ze sporym oporem ze strony władz Białegostoku.

- Pojawił się strach, czy inwestycja nie zaburzy polityki planowania przestrzennego. Obaw było sporo. Inwestycje takie jeszcze nie powstały w innych miastach – przypomina inwestor. - Od tego czasu wiele się zmieniło.

Dodaje, że podobne inwestycje (w oparciu o specustawę mieszkaniową) powstają nie tylko w Warszawie, ale także w innych w miastach.

- W trakcie procedowania odpowiednich pozwoleń i uzgodnień okazało się, że inwestor chciał rozmawiać z miastem, spełniał wszystkie postulaty urzędu miejskiego. Zmieniło się także nastawienie przedstawicieli magistratu, a wiceprezydent Białegostoku Adam Musiuk uczestniczył we wszystkich posiedzeniach Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej – wylicz Karol Halicki. - Na ostatnim posiedzeniu komisji dało się wyczuć ton, że specustawa mieszkaniowa nie jest niczym strasznym. Wprost przeciwnie. To może być dobre narzędzie w przypadku terenów, dla których plan miejscowy nie jest doskonały. Tylko trzeba umiejętnie je zastosować.

By tak się stało niezbędna jest współpraca ze strony inwestora, który wsłuchuje się w głosy płynące od mieszkańców, urzędników.

- Na przykładzie inwestycji przy Modlińskiej okazało się, że nie taki diabeł straszny jak go malują – tłumaczy Karol Halicki.

Dlaczego blok na Bojarach?

Przyznaje, że kiedyś sam nie byłem przekonany do inwestycji.

- Ale jestem bojarczykiem z krwi i kości, w piątym pokoleniu. Na Bojarach bronię tego, co wartościowe.

By jednak inwestycja była ekologiczna, szła z duchem czasu, spełniała normy etycznego projektowania, wyrażała poszanowanie przestrzeni miejskiej i aby nie przeznaczać jej wyłącznie pod zabudowę jednorodzinną, proponuje więcej lokali mieszkalnych niż w zabudowie wielorodzinnej w szacie jednorodzinnej przy ul. Stary Rynek (domki S.M. Zachęta).

- Tak, by z tej dogodnej lokalizacji skorzystało jak najwięcej lokatorów - mówi przedsiębiorca. - Na przykład w Monachium (Niemcy) obowiązuje zakaz budowy domków jednorodzinnych w granicach administracyjnych miasta. Gustowali w tym bowiem przede wszystkim milionerzy, ale obecnie uznaje się projektowanie zabudowy jednorodzinnej w granicach administracyjnych miast za zachowanie egoistyczne. Przestrzeń miejska z infrastrukturą publiczną, sanitarną, drogową, edukacyjną, kulturalną, ochrony zdrowia ma służyć jak największej liczbie mieszkańców. Sztuką i wyzwaniem dla projektanta jest zaprojektować budynek wielorodzinny, który pozwoli lokatorom korzystać z dobrodziejstw miasta w połączeniu z naturą.

Każdy może zabrać głos

Radni o inwestycji u zbiegu Modlińskiej i Poprzecznej wypowiedzą się zapewne na jednej z powakacyjnej sesji.
- Mam nadzieje, że radni miejscy przychylnym okiem spojrzą na ekologiczny i innowacyjny wymiar tego, co zaproponowałem przy ul. Modlińskiej w Białymstoku – podkreśla Karol Halicki.

Blok będzie miał 13,45 m wysokości. W budynku zaplanowano 28 lokali mieszkalnych o sumarycznej powierzchni 945 metrów kwadratowych. W pasiece na dachu ma być 4 lub 6 uli. Zamontowana zostanie bezdotykowa, intuicyjna winda.
Według inwestora planowana działka jest zgodna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta. Z kolei w planie miejscowym przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W tym miejscu planowana inwestycja jest - według inwestora - nieznacznie niezgodna z planem.

- Co prawda w planowanym zamierzeniu inwestycyjnym nie uwzględniono zatem rodzaju zabudowy jednorodzinnej, ale uwzględniono funkcję mieszkaniową - argumentuje we wniosku inwestor.

Zanim radni wypowiedzą się o inwestycji swoje opinie może wyrazić każdy białostoczanin. Czas na ich zgłaszanie jest do 29 lipca w departamencie urbanistyki przy Białówny.